宏观调控背景下房地产金融市场分割现状和影响探究.doc

宏观调控背景下房地产金融市场分割现状和影响探究 　　【摘要】 不同实力房企从不同资金来源融资的可得性差异以及融资成本差异是当前宏观调控背景下分割的房地产金融市场的主要特征。这种市场分割一方面会导致房地产市场集中度提高，不同实力房企的区域和业务重点分化加剧；另一方面会导致房地产金融市场发生显著变化，实力超强的房企努力培育自身的金融体系，房地产金融风险向银行外、中小房企和三四线城市转移，对房地产金融市场的监控难度加大。 【关键词】 房地产金融 融资可得性 融资成本 市场分割 一、引言 自2009年底以来，新一轮房地产调控稳步推进，2013年2月20日“国五条”的出台，充分显示了管理当局继续加强对房地产市场宏观调控的决心。在这一调控背景下，除政府鼓励的公租房、廉租房、棚改房等保障房建设项目以及中低价位、中小套型普通商品房建设项目可以相对容易地获得银行贷款外，其他房地产开发项目获得银行贷款的难度加大，各类房企不得不转向其他方式进行融资。 杨泱（2009）认为应该加大股权融资力度，减少对银行的依赖，规范发展民间金融机构以及引入房地产投资信托基金（Reits）。刘旦（2011）提出解决我国房企融资问题的两个方法：培育债券市场和大力发展房地产信托基金。刘志敏（2011）认为除传统的“自有资金+预收款+银行信贷”外，还有信托项目融资、资本市场融资、私募股权房地产基金、房地产信托投资基金和夹层融资等选项。王秀玲、李文兴（2012）也提出了相似的选择。 这些研究都是以房企作为一个整体来考察的，区分不同实力房企融资问题的往往是针对中小房企融资进行的相关研究。杜广如等（2010）对中小房企融资渠道进行了研究，认为应该拓展证券融资、债券融资、信托融资和合作融资等渠道。王治国等（2012）从控制权、资本成本、现金流的权衡方面比较了三种中小房地产融资模式，认为三种模式各有利弊。在宏观调控背景下，讨论中小房企融资问题的研究尚不多见，谢娜等（2009）对新形势下我国中小房企融资进行了SWOT分析，提出中小房企应走专业化道路，加强内部管理，加强合作联盟，同时不断拓宽融资渠道。王根兴等（2011）认为在当前银行贷款难度加大、房企再融资遭拒、房地产信托融资受限和预售资金监管全国蔓延的背景下，中小房企应该调整心态，制定多元化融资发展战略，探索有效的民间融资方式，建立中小房企发展基金和互助性担保制度，寻找合作开发，积极进行房企融资创新。 而事实上，在众多研究人员列出的各种传统和创新融资方式中，不同实力的房企通过某一方式融资成功的概率和融资成本各不相同，房地产金融市场呈现市场分割特征。这种市场分割现状对我国房地产市场和房地产金融市场将产生深远的影响。 二、调控背景下房地产金融市场主要资金来源 1、公开市场资金 公开市场资金指房企在国内外公开市场上通过发行新股、增资扩股、股权转让和发行债券等方式融资。在目前宏观调控背景下，房企在国内公开市场发行新股或再融资实际上已暂停，部分实力强大的公司尝试在中国香港、新加坡等地发行债券或股票进行融资。 2、银行资金 可以投向房企的银行资金包括两大类别：一类为银行贷款，当前银行可以提供给房企的贷款包括拆迁贷款、开发贷款以及其他抵质押贷款，在目前宏观调控背景下，针对房企的银行贷款要求高、审批严、额度受限；另一类为银行理财产品募集资金，在目前宏观调控背景下，银行理财产品不能直接或通过“银信合作”投向房企，而通过“银证信合作”等通道业务方式投向房企也逐渐被收紧。 3、信托资金 除了以前广泛被采用的“银信合作”和“银证信合作”等通道业务方式之外，信托资金也可以直接发行房地产信托产品。当前宏观调控背景下，不同信托公司发行房地产信托产品时对房企的要求不一，总体上比银行贷款要求要低，投向房企也可采取更为灵活的方式，如股权投资、债权投资、“明股实债”和带债权转换权的股权投资等方式。 4、资产管理公司资金 东方、华融、信达、长城等资产管理公司往往通过债务重组的方式为房企融资，在实际操作中，也有资产管理公司为房企提供担保以取得银行等金融机构的贷款。 5、商业运营资金 房企在项目开发过程中，有一些通用的融资方式，如项目股权融资，股东借款、建筑商垫资、商品房预售款等。 6、私募地产基金 私募地产基金近年来发展迅猛，一些基金管理机构和投资公司向特定对象募集资金，成立有限合伙企业或有限责任公司再以股权或债权方式投向房企，对房企而言，虽然融资条件较低，融资方式灵活，但融资成本也偏高。 7、民间借贷资金 民间借贷指房企向特定的个人、企业、小贷公司融资，这部分资金成本更高，特定情况下，可能存在合规性风险。 三、调控背景下房地产金融市场资金需求方