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房产公开竞争招租中优先承租权问题探究 　　【摘要】优先承租权是租赁双方约定的一项合同权利。在符合相应条件、期限的情况下，承租人主张的优先承租权应该得到保障，这是出租人应履行的合同义务。文章对优先承租权的概念、性质、行使条件、期限、法律后果进行阐述，并对公开竞租与优先承租权的关系进行深入分析，认为二者存在一定冲突，但公开竞租不能天然排除优先承租权，文章最后提出了解决二者之间矛盾的方法。 【关键词】房屋租赁；优先承租权；公开竞租 今年，重庆某公司因房产租赁引发一起案件。为提高房产使用效率，促进保值增值，在租赁期限届满1个月前，该公司对房屋采取公开竞租。在原承租人拒绝参与新的招标竞价的前提下，通过招标竞价方式确定了新的中标人，此时原承租人提出享有优先承租权而不愿意退房，并主张以中标人的同等条件续租房屋，否则该公司需赔偿其装修等经济损失。本案争论的核心在于公开竞租与优先承租权的相互关系，表现到本案中即：如果原承租人不参加出租方组织的新一轮公开招标竞价是否会必然丧失优先承租权。关于这个问题，让我们先从优先承租权的概念人手了解其中法律关系。 一、优先承租权的概念及法律分析 （一）优先承租权概念 优先承租权是指在租赁关系中，租赁合同期限届满，出租人再次出租房屋时，原承租人对原租赁物在同等条件下拥有先于其他第三人承租的权利。此项权利有利于维护交易秩序的稳定，保障原承租人利益，同时也限制了出租人对房屋自由支配权的行使。 （二）优先承租权性质 我国法律层面目前尚无关于“优先承租权”的明确规定，只零星见于个别地方性法规，优先承租权的产生大多按照合同缔约自由的原则由双方约定。我国法院判例也有认可租赁合同中“优先承租权”之约定的效力的情况。 优先承租权类似于我国《合同法》第二百三十条规定的房屋承租人的“优先购买权”，二者均属民事优先权，不过优先承租权属于债权，是一项议定的权利，或者说约定权利而非法定权利，双方的先期约定是此项权利得以主张的重要条件，明确优先承租权的这一性质是解决关于优行承租权相关问题的一个必要前提。 （三）优先承租权的行使条件 1、合法有效的租赁关系和优先承租权约定 基于优先承租权是议定权利这一性质，行使该项权利的第一前提是双方有优先承租的约定在先。并且，基于优先承租权的从属性，只有当承租人和出租人之间的租赁合同合法有效，并已经实际履行或即将履行完毕，优先承租权才存在行使的基础。如果租赁合同被确认无效或撤销，自无承租人优先承租权之说。 2、继续出租和要求续租的意思表示 房屋在租赁期满后继续进行出租，是承租人得以主张优先承租权的主观前提要件。反言之，若出租人在租赁期满后将房屋收回不再出租，则承租人不得主张优先承租权加以阻却。承租人对续租房屋的明确意思表示也是行使优先承租权的一个要件，也即要就现有租赁关系期限届满后重新建立租赁关系做出一个合规的要约表示。 3、以“同等条件”为承诺 “同等条件”是关系到优先承租权能否最终得到实现的关键所在。原承租人需承诺以第三人磋商中的“同等条件”续签合同，这与房屋优先购买权中的“同等条件”购买的含义应当一致。所谓“同等条件”包括租金、价款的支付方式、期限及其他交易条件。 （四）优先承租权行使的期限 笔者认为，与合同期限一致，优先承租权的行使须在合同期限届满之前。一般情况下，不管是原承租人还是出租人都是在原租赁合同期满前即开始计划相应的房屋租赁事宜。当出租人在双方约定期限内通知了原承租人新的租赁条件，原承租人必须在披露后的这段期间内主张自己的优先承租权，若原承租人放弃主张，此项权利即告消灭。 有观点认为此权利行使期限应延续到合同结束后一段时间，比如1个月到半年。笔者认为这种看法过于理论，缺乏操作性。因为合同期限届满就代表合同权利义务关系的终结，法律平等地保护承租人和出租人的利益，没有理由要求出租人在合同届满后单方面为出租人承担后续义务，除非双方对此期限作了专门延后的规定。 （五）违反优先承租权的法律后果 据合同的相对性原理，除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。即原合同中优先承租权条款所约定的权利义务对第三人没有约束力。如果出租人没有尽通知的义务，径直与第三人签订租赁协议，善意第三人往往不存在恶意串通，因此出租人与善意第三人签订的新租赁协议属于有效合同。那么原承租权人可以根据原租赁合同中“优先承租权”的约定向出租人主张相应的违约责任。 二、公开竞租与优先承租的关系 法是社会发展到一定阶段的产物。房屋承租人优先承租权制度的产生即是基于我国房产租赁行业发展与完善的需