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房地产开发项目全面风险管理微探 　　【摘要】：自从我国进入WTO之后,由于国外房企巨头的进入,房地产市场竞争越来越残酷,但传统的仅仅以开发程序为线的风险管理早已无法符合房地产开发项目的要求,一定要找到把线面面结合到一块的一类静态和动态之间能互相应用的风险管理措施,经过扁平化的风险管理部门和权责清晰的规范对房地产开发项目快速识别风险并参考项目开发程序找到最好的风险控制措施。 【关键词】： 房地产全面风险管理风险控制 中图分类号：F293.33文献标识码： A 【正文】 前言： 从我国实施住房分配商品化、货币化到现在,我国的房地产项目开发获得了突飞猛进的发展,长期以来其投资规模实现了达到国民生产总值的份额6%以上,因为房地产业是相关性超强的产业,房地产业的发展将促进建材、冶金、家电等众多有关产业的发展,因此按照实际的说,房地产业是我国经济的重要产业。然而,我们应该知道,房价的直线上升,居民基本无法承受这巨大的压力,商品房空置率越来越大,投资比例越来越大,业外巨头都抢滩房地产造成的竞争进一步加强,但居民的购房活动越来越理性化,持币观望引起一些城市房地产有价无市的状况越来越明显,一切的一切,有宏观因素、有因为决策失误或设计等因素引起物业过时以及融资等原因最后造成房地产项目无法销售转化为现金,所以,一定要运用切实有效的方法来便面房地产开发项目的风险发生。 一、房地产开发项目风险与全面风险管理 1、房地产开发项目风险 房地产项目投资是一中非常繁杂而又极具风险的经济行为,不但可以为投资者赢得更多的收益,而且还可以使投资者遭受风险而造成损失甚至破产。房地产开发项目在实施期间,由于建设时间长，很多投资,管理及组织协调不是那么简单,对市场反映灵敏等特性,这就造成开发项目在各个时间的无法预知因素会相对变多,和时间有关的外界和内部因素的变动均会对开发项目的投资收益造成在一定程度的干扰。比如说在项目决策时期,因为研究市场的深度和力度不足或者决策者的错误决策导致项目定位出现问题,进而引起投资收益减少;在勘查时期, 掌握勘查资料程度不够,施工单位获得资料后因为勘查资料的偏差最终造成的工期与费用索赔而引起一定程度损失;在设计时期,对设计方案尚未进行仔细的对比与选择,未从市场需求和技术经济方面进行仔细的证实,对图纸未进行仔细的会审进而导致一定程度损失;在施工实施时期,对招标工作重视程度远远不够,对工程控制和合同控制力度不够引起一定程度损失,在营销时期,因为市场环境的变化,让销售遇到困难进而一起一定程度损失;还有,因为自然灾害、管理组织协调、融资、利率等原因引起损失等。所以,房地产项目风险是指在房地产开发项目实施的期间,因为决策出现误差、资金或经济、技术、政治法律、组织协调等因素导致的财产亏损和别的经济亏损的不确定性。 2、房地产开发项目全面风险管理 房地产开发项目全面风险管理换句话说即用系统的、动态的措施对风险作出一定程度的控制,来降低项目实施期间的不确定性。它不但让每个层次的项目管理者具有风险意识、十分关注风险问题,避免风险的出现,在每个时期、每个方面实施一定程度上的风险控制,一个前后连贯的管理就出现了。房地产开发项目全面风险管理规定从项目的立项直到其结束,都一定要仔细地研究和预测风险、控制过程和风险评论、对整个过程的进行有效控制以及增加经验和教训。还有也需要对风险展开全面的管理及全方位的组织方法。 二、房地产开发项目全面风险管理方法 美国国家航空和宇宙航行局NASA认为风险管理有5个过程: (1)识别和确认风险; (2)分析风险原因; (3)作出风险计划; (4)时刻关注风险计划过程;(5)控制风险。在此风险管理期间,第一要有一个特殊的风险管理机构经过合适的风险控制方式来对房地产开发项目风险展开全方位的管理与控制,当做决策、评估的根据。 1、风险管理机构及其风险控制模式 风险管理机构不是一般的根据项目实施的阶段逐渐来控制,不是以静态地来对待风险和研究风险,各个时期之间的风险管理工作缺少一定的联系,未将每个时期的工作、工序以及风险因素一块进行综合考虑,但是要根据现代管理思想,扁平的管理结构模式来构建风险管理机构,由于它更非常能符合和适应多变的环境的需求,一切的物流、资金流、信息流都以供应链、价值链、信息链为中心,进而出现资源需求、生产能力和控制反馈的闭环风险管理结构。其最好性能是使项目或组织是面向客户和对象的,组织模式是扁平的,而非普通的矩阵式和职能式的面向过程的管理模式。它可以进行动态的全方位风险管理,快速找到风险还可以对以后要做的工作参考已经完成的工作作出反馈式动态规划控制,进而尽可能地减小风险,使房地产开发项目的效益获得相当程度提高。 2、识别并确认风险 房