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智能化住宅小区物业管理探究 　　【摘要】：随着智能化的不断普及，各种电器不断智能化，为了适应时代的发展，对于小区物业管理也走上不断发展道路，本文从智能化物业管理、目前智能化住宅小区物业管理现状及存在的问题，以及优化我国智能建筑物业管理的对策这三个方面对智能化住宅小区物业管理研究进行阐述。 【关键词】：智能化 住宅 物业 管理 中图分类号：[F287.8]文献标识码： A 一、前言 对着经济的快速发展和科技水平的不断提高，人们对于智能化越来越关注，物业管理人员也逐渐对智能化管理关注，为了提高物业管理人员的业务水平，本文对其进行了分析和探讨。 二、智能化物业管理 智能化物业（也称作智能化建筑），它是指运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术、多媒体技术与现代建筑艺术相结合，通过对机电设备的自动控制，对信息资源的管理，向用户提供信息服务及安全、舒适、便利的环境服务，以投资回报合理、适合当今信息技术高速发展的需求为特点的现代化建筑。 1.智能建筑的物业管理内容 智能建筑的物业管理不仅包括传统意义上的物业管理中的服务内容，还包括对智能化设备系统的操作、维护和功能提升，使其物业真正起到保值、增值的作用，智能化建筑集合了高新技术的设备配置，它所需要的人力资源是以知识型为主体的，是一种保证实现知识型管理的具有特点鲜明的管理结构，传统意义上的物业管理的服务内容是基础，而智能建筑业管理的内容是在传统管理的服务内容基础上的提升，更需要体现出管理科学规范，服务优质高效的特点。 2.智能建筑物业管理的重点是物业设施管理 物业设施是从建筑物业主、管理者和使用者的利益出发，对所有的设施与环境进行规划和管理的经营活动，这一经营管理活动的基础是为使用者提供服务，为管理者提供创造性的工作条件以使其得以尊重和满足，为建筑物业主保证其投资的有效回报并为不断地得到资产升值，为社会提供一个安全舒适的工作场所，以及为环境保护做出贡献，智能建筑的物业由于采用了高度自动化装备和先进的信息通信与处理设备，能全面获取建筑物的环境、人流、业务、财务、设备的信息，从经营战略的高度进行设施管理，因而，与传统意义上的设施管理有很大的差别。 智能小区建设时，开发商往往注重智能化功能配置的水平与相应的投资，重视智能化系统功能对于楼盘的直接影响，而对智能化系统今后管理模式很少考虑”如何使智能建筑保持高效、持续地运行，是对传统的物业管理的一个新挑战”。 三、目前智能化住宅小区物业管理现状及存在的问题 目前的智能化住宅小区同其他住宅小区一样，物业管理制度不够健全，内外环境因素不够成熟，管理手段落后。另外，智能化系统设计不规范、设备兼容性差、硬件配置不全、软件升级不及时等造成智能化系统部分功能闲置。又加之缺乏足够的管理经验，在智能化系统的使用和维护上也存在诸多问题。具体说来，主要有以下几点： (1)小区公建配套设施不完善导致管理难度增加。开发商改变公用部分的 使用功能，业主乱搭乱建和进行破坏结构性装修，是造成设施不健全的原因。这给物业管理工作带来难度以及安全隐患。另外，由于管理制度不健全和管理力度薄弱造成的小区绿地被占等问题，严重影响小区的整体环境。 (2)小区智能化概念往往成为开发商进行市场营销的卖点，而在实施过程中存在着问题。如：智能化系统的硬件配置不全，软件由于开发、维护和升级费用较高开发商吝惜投入，因而智能系统成为摆设，发挥作用甚微；再如：智能化系统的数据采集与传统的记数方式存在一定差异，通过智能系统获得的数据有时得不到有关部门的承认，无法达至4数据共享。 (3)物管公司与有关管理部门的关系不明晰。物管公司在业务上隶属于房地产管理部门，同时要接受城市建设、管理、环保、自来水、煤气、电力、公安、计划生育等有关部门的指导。由于各部门各行其政，信息缺乏沟通，形成业务交叉和多头管理，加之协调不力，容易产生矛盾。 (4)项目在前期规划设计上存在着不合理的因素，在建设过程中也会存在着某些工程质量问题，加之在工程交接时不及时移交工程资料、技术档案等，都给后期的物业管理工作带来不利的影响。 (5)物业管理经费紧张。国家提倡房地产开发与物业管理相分离，但物业公司大多是开发商为前期物业管理自行成立的，其开办费、管理费以及智能化系统的配套费用大多得不到保障。另外前期物业管理费的收取存在相当的难度，也是造成经费紧张的原因。这必然会影响到服务质量，造成物业管理各个环节的恶性循环。 (6)法律关系未真正理清。从法律角度上讲，业主委员会由业主大会选举产生，是物业管理区域内的执行机构，物业管理公司是业主委员会所委托的管理合同执行人。但是在目前情况下，业主委员会并未发挥其应有的作用，多数开发商不依法组织成