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城镇化大趋势下公租房POA融资及其发展路径 吕明革 内容提要 公租房PPP融资模式提供了机构参与公租房投资的渠道，ABS融资模式提供 了个人参与公租房投 资的进入及退出渠道。如果用经营(简称 “O”)将两者结合起来形成 “POA”融资模式，并辅之以租金补偿机制，就 能广泛吸纳社会资金，同时盘活存量资产，充分发挥财政资金的杠杆作用，最大限度为公租房建设融资。 关键词 公租房 POA 融资 中图分类号：F832．45 文献标识码：A 文章编号：1000—7636(2013)12—01】4—05 中国的城镇化被誉为2l世纪人类历史上的一项伟大工程。根据 《中国城市发展报告 (2012)》，在未来20年 的时间内，中国将有3亿农村人口进入城市，加上城市现有 2亿左右尚未完全享受市民住房待遇的农民工群体， 中国每年将有2500万农村人 口需市民化。住房问题成为农村人 口市民化的硬指标，是中国城镇化发展过程中无 法回避的问题。按照住建部保障房成本测算 口径 ，仅住房一项的城镇化支出每年需 7500亿元 ，如此庞大的支出 依靠单纯的财政投入甚至银行贷款都难以为继。因此，公租房融资及金融创新是中国城镇化融资的必由之路。 一 、 现行公租房融资模式 目前，PPP模式是国内保障房建设普遍使用的融资模式。在PPP模式下，政府的积极参与能够保证其更好的 实现政府意图，从而充分放大公租房的公共效应。但是 ，依托PPP融资模式来建设公租房，仍然面临一系列的问 题，突出表现为对政府资金过度依赖。因此，现有的融资模式不可持续，需要通过创新来引入更多资本，以解决当 前公租房资金短缺的问题。 从成熟国家的公租房运作经验看，依托资本市场的资产证券化 (即ABS融资模式)是吸纳私人资本的有效方 式。中国于2004年开始探索ABS融资模式，并在高速公路等基础设施建设领域积累了丰富的运作经验，相应的 法律法规体系也比较完善。公租房建设的长周期 、高投入和收益稳定等特征正好符合ABS融资模式的要求，所以 将ABS模式运用于公租房领域并不存在技术层面上的障碍。但是，ABS模式强调市场机制，这就在一定程度E将 政府排斥在外，从而有损于公租房的公共性与社会性。因此，利用 ABS融资模式来支持公租房建设，关键要解决 政府如何参与的问题，确保公租房发展路径不偏离其公共属性。 借鉴境外保障房建设融资及中国基础没施投融资经验，结合中国具体情况，当前在保障房建设领域分别采用 了银行贷款 、项 目融资、BT、BOT、PPP、TOT等融资模式 ，有些城市正在试点或即将试点保障房建设债券、REITs 收稿H期：2013一l0一l0 作者简介：东-I匕大学工商管理学院博士研究生，高级经济帅，沈阳市，110819。 】】4 金融 及ABS等融资模式。前六种融资模式在多渠道筹集保障房建设资金方面发挥了重要作用 ，尤其是PPP融资模式， 既能有效缓解财政资金压力，又能充分满足政府对项 目质量 、工期等要求 ，弥补了其他模式的不足，从而达到政府 与企业的双赢。然而，这六种模式仅限于个别中标企业或机构，只能少数机构参与，只有引入后三种模式 ，才能更 广泛地吸引民问资金参与，同时明确资金退出渠道，从而彻底打通保障房融资渠道。 二、公租房POA融资模式优势及运作 (一)POA模式优势 公租房以其资金使用量大、投资回收周期长而成为融资的难点。然而，相对于其他类型保障房而言，公租房 能带来稳定的现金流，因而又是理想的资产证券化对象。POA融资模式是 “PPP”+“0”+“ABS”的简称 ，指政府 采取公私合营的模式建设公租房 ，项 目竣工验收后，对符合条件的城市居民出租经营 ，待项 目经营步入正轨后再 施行房地产资产证券化 ，用出售证券化金融产品回收资金再进行公租房滚动开发的建设融资模式。这种模式是 在归纳总结上述九种融资模式的基础上，结合中国公租房建设的实际情况提出的。 应该说，P0A模式是PPP模式是 PPP模式与ABS模式的整合。具体而言，在公租房PPP建设模式与 ABS融 资模式之间，还缺乏一个联系的桥梁 ，那就是经营(Operate，简称 “0”)。如果项 目出租率低，或者经营不善，不