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第四章 开发项目投资与成本费用估算 第一节 投资 一、投资的概念 投资是投资者为了获取未来期望的收益而预先垫付的资本 二、投资的分类 直接和间接投资 短期投资和长期投资 初创投资以及后续投资 三、建筑项目的投资构成 （一）建设投资 建筑投资是指按拟定的建筑规模、产品方案、工程技术方案和建筑内容进行建设所需的费用。建设投资是投资中的重要组成部分，是建设项目经济评价的基础数据。 按照概算法的费用归集形式，建设投资可分为工程费用、工程建设其他费用和预备费用。 1、工程费用 工程费用指构成固定资产实体的各项投资，包括生产工程费用、辅助生产工程费用、公用工程费用、服务工程费用、坏境治理工程费用等。 2、工程建筑其他费用 工程建设其他费用指建设投资中未包含在建筑工程费、设备购置费、安装工程费中的、与工程建设相关的其他费用。 3、预备费 预备费用是指为工程顺利开展，避免不可预见因素造成的投资估计不足而预先安排的费用。 投资最终形成了项目的经营资产。按照形成资产的费用归集形式，建设项目投资可分为：形成固定资产投资、形成其他资产投资的投资及形成流动资产投资。建设投资中的固定资产投资和建设期利息形成了固定资产。固定资产是指使用期限超过一年、单位价值量在规定标准以上、在使用过程中其物质形态不发生变化的资产。固定资产构成了项目的生产经营的基本条件。其基本公式： 固定资产原值=固定资产净值+累计计提的固定资产折旧 上式中的固定资产净值随着固定资产使用量的增加逐年减少，而作为补偿器价值贬损的折旧却在逐年增加。 （二）建设期利息 建设期利息是指因筹措债务资金而在建设期发生的并按规定允许在项目实施后计入固定资产原值的利息，即资本化利息。它包括银行借款、其他机构借款、发行的债券等所有债务资金应计的利息以及手续费、承诺费、管理费、信贷保险费等财务费用。 （三）流动资金 流动资金是指项目投产运营后，为维持项目正常生产运营所占用的全部周转资金。它是在生产期内为了保持生产经营的永续性和连续状态而垫付的资金，是伴随着固定资产投资而发生的永久性流动资产投资。它主要包括用于购买原材料、燃料、动力的费用，支付工资以及相关开支的费用，其他经营费用等。 流动资金是流动资产与流动负债的差额。流动资产是指在一年或超过一年的一个营业周期内变现或耗用的资产，包括现金、应收款、预付款、存货等。流动负债是指将在一年或超过一年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付账款、预收账款、应付工资、应交税金、应付利润、其他应付款。预提费用等，即： 流动资金=流动资产-流动负债 流动资产=现金+应收款+预付款+存货 流动负债=短期借款+应付账款+预收账款+应付工资+应交税金+应付利润+其他应付款+预提费用 在建设项目评价实务中，流动资金是指建设项目必须准备的基本运营资金，不包括运营中需要的临时性运营资金；流动负债一般只考虑应付账款和预收账款。流动资金在生产经营期间被项目长期占用，在项目终了时被全额回收。 四、投资估算 投资估算是进行项目经济性评价的基础，投资估算的精确度高地直接影响对项目经济效益评价的结论，进而影响项目投资决策，同时投资估算也是资金筹措的依据。估算方法可根据项目研究的不同阶段、对投资估算的不同精度要求以及具体的相关规定选择。 （一）固定资产投资估算 1、扩大指标估算法 单位生产能力投资估算法：根据类似企业单位生产能力投资指标估算拟建羡慕的固定资产投资。 其计算公式为： 式中 X1----------类似企业的生产能力 X2-------拟建项目的生产能力 I1--------类似企业的固定资产投资额 I2--------拟建项目的固定资产投资额 生产能力指数估算法：根据实际统计资料，生产能力不同的两个同为企业其投资与生产能力之比的幂成正比， 其计算公式为： 式中 X1----------类似企业的生产能力 X2-------拟建项目的生产能力 I1--------类似企业的固定资产投资额 I2--------拟建项目的固定资产投资额 n--------生产能力指数，n的数值根据不同类型企业的统计资料确定 比例估算法：根据统计资料，先求出已有同类企业主要设备投资占项目固定资产投资的比例，然后再估算出拟建项目的主要设备投资，即可按比例求出拟建项目的固定资产投资。 其表达式为： 式中 I--------拟建项目的固定资产投资 K-------同类企业主要设备投资占项目固定资产投资的比例 n-------设备种类数 Qi------第i种设备的数量 Pi-------第i种设备的单价（到厂价格） 2、概算指标估算法：为了提高建设投资估算工作质量，目前项