1GGH安装作业指导书005 (57).pptVIP

房地产企业所得税处理 主讲人： 潘 斌 单 位：江苏省高邮市地税局 电 话： 0514 手 机： E-mail： gydspb@163.com 房地产经营业务企业 所得税处理办法 国税发【2009】31号 讲解提纲 一、出台背景及相关文件 二、概述 三、计算公式 四、计算应纳税所得额 的主要原则 五、收入的税务处理 六、成本、费用扣除的 税务处理 七、特定事项的税务处理 八、税务风险提示 出台背景及相关文件 一、出台背景 由于房地产开发企业的经营特点具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业。 而我国先后出台的企业所得税管理办法，都是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整。加上企业所得税法的出台，因此，有必要出台和修订专门的房地产企业所得税管理办法。 出台背景及相关文件 二、相关文件 1.《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发【2001】142号） 2.《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发【2003】83号） 3.《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发【2006】31号 ） 4.《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发【2009】31号、苏地税发【2009】53号）  概述 一、适用企业： 中国境内从事房地产开发经营业务的企业。 二、适用范围： 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。（办法第3条） 房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业。具体包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务，以及其他房地产活动四大类。 房地产开发经营是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。（房地产业基本术语标准） 概述 三、适用时间： 自2008年1月1日起执行。 四、关于核定征收 企业出现《税收征管法》第35条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《税收征管法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。（办法第4条） 国税发【2008】30号文件规定：严禁按照行业或者企业规模大小，“一刀切”地搞企业所得税核定征收。 计算公式 应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额 （条例第76条） 应纳税所得额＝收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－弥补以前年度亏损（税法第5条） 应纳税所得额＝利润总额＋纳税调整增加额－纳税调整减少额＋境外应税所得弥补境内亏损－弥补以前年度亏损（国税发【2008】101号、国税函【2008】1081号） 应纳税所得额=利润总额+（期末预收账款-期初预收账款）×计税毛利率+其他纳税调整+…-… 土地增值税： 应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数（增值额＝转让房地产收入－扣除项目金额） 计算应纳税所得额的主要原则 一、纳税调整原则（税法优先原则） 1.在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。（税法第21条） 2.税法没有明确规定的，遵循会计准则与惯例。应纳税所得额计算要建立在会计核算基础上（也是申报纳税的基本方法，申报表设计：会计利润±纳税调整） 二、权责发生制原则 企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，也不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、 计算应纳税所得额的主要原则 税务主管部门另有规定的除外。（条例第9条） 所谓权责发生制，是指以实际收取现金的权利或支付现金的责任的发生为标志来确认当期的收入、费用及债权、债务。它是和收付实现制相对应的。 1.“属于当期”：收入和费用的确认时点应当以与之相关的经济权利和义务是否发生为判断依据。 2. “不论款项是否支付”：只是为了与收付实现制区别，但有时现金的收付与权责的发生是同步的，也不能认为不按现金的收付确认收入和费用就是权责发生制。 3.交易事项发生后，与其相关因素均应在当期确认，否则不执行权责发生制原则的事项必