林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型探究.doc

林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型探究 　　【摘 要】 文章以相同等别和级别的基准林地或样点林地为参照物，以其基准地价为基础参数建立林地使用权基准地价评估指标体系，应用层次分析法（AHP法）和Delphi法（专家意见咨询法）构建林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型，并对被评估林地使用权基准地价进行评定估算，同时也总结了林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型的目的、适应范围、优缺点和18个评价指标的重要程度分类。 【关键词】 林地使用权； 基准地价； 评估指标体系； AHP—Delphi评估模型 一、引言 随着林业产权制度改革的不断深入，林地使用权的流转将日趋频繁，这就要求林地所有者和使用者能够掌握林地的等级和价值，保障自身的合法权益。林地使用权基准地价是森林资源资产评估、林地征用补偿的基础参数之一。林地使用权基准地价评估的目的是确定被评估林地在某一时点上的林地使用权基准地价，为林地的转让、出租、抵押、投资、合股、经营、拍卖、征税等提供作价参考依据。林地使用权基准地价是指县（市）政府针对需要根据林地不同级别或不同均质地域，按照不同地域类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。林地使用权基准地价为林地流转、林地开发整理、土地整理项目管理、林地占补平衡和国家征用集体林地提供依据和价格参考。 目前国内对林地基准地价评估研究方面的文献比较少，主要集中在林地分等定级基础上进行林地地价评估的研究。 国内诸多学者在林地分等评价指标体系方面作了些研究。陈宝晖（2005）选用自然评价指标（年均气温、年均降雨量）、林业开发利用指标（林地利用率、单位面积立木蓄积）、林业发展水平指标（森林覆盖率、人均林业总产值、人均占有森林面积）和社会经济发展水平指标（人均国民生产总值、农民人均纯收入）作为福建省林地分等评价指标体系。杨志格（2008）选用经济指标（单位面积产值、经营水平、人为干扰）、地利指标（集材条件、集材距离、运输距离）和立地指标（土层厚度、腐殖质层厚度、坡度、坡位）作为福建永安市林地等级评价因素指标。王伟（2009）选用自然条件指标（群落结构、地表覆盖度、物种多样性）、地利条件指标（集材条件、运输距离）和社会经济条件指标（经营水平、人为干扰度、供应潜力）作为林地分等因子。从这些学者的研究结果来看，对林地分等定级评价指标有很大的差别，相同点很少。有的考虑了经济发展水平因子，有的考虑了地利因子，有的考虑了林业发展因子，但是都不够全面，不能从整体上体现反映林地的价值影响因素。 在林地定级分类指标权重计算方法上，大部分学者选用层次分析法，或者聚类分析法、加权平均法，或者这几种方法的结合。陈宝晖（2005）采取灰色关联度法和简单加权平均法来计算各个评价指标的权重，通过分层聚类法来确定林地等。杨志格（2008）采用层次分析法对林地单元级别进行划分。王伟（2009）采用层次分析法和加权综合的方法，计算林地等级单元总分值，据此就可以对林地质量级别进行评价分析。 在林地地价评估方法的研究方面，根据《森林资源资产评估技术规范（试行）》（1996年12月16日国资办发〔1996〕59号）的规定，林地资产价值评估主要有现行市价法、林地期望价法、年金资本化法和林地费用价法。陈宝晖（2005）在林地期望价法和修正的林地期望价法的基础上，应用多元线性回归技术评估各等别林地地价。杨志格（2008）以每个小班实际成交或修正后林地地价的测算值为基础，选用不同的林地基准地价模型，采用多元线性回归技术建立地价模型，拟合出最优的林地基准地价模型。王伟（2009）应用林地期望价法对林地资产进行价值评估。李芹芳等（2009）以扶风县农用地定级成果为基础，采用样点地价平均法和定级指数模型法综合确定扶风县农用地的基准地价。 在林地使用权基准地价评估模型研究过程中，笔者参考《农用地估价规程（TD/T1006-2003）》和《农用地定级规程（TD/T1005-2003）》中的相关内容，结合森林资源区划技术、林地等别定级技术和林业生产经营管理特点，从可测算、可定量、可评价的角度出发，以县级行政区域林业生产经营管理和林地使用权生产经营效益为基础，建立一个比较完善、科学和可操作的林地使用权基准地价评估指标体系，实现定性指标数量化。林地使用权基准地价评估可以采用AHP法（层次分析法）、Delphi法（专家意见咨询法）和样点地价平均法、定级指数模型法或这几种方法的组合。本文应用层次分析法筛选林地使用权基准地价相关因子，分析其相互关系，建立林地使用权基准地价评估指标体系并测算各指标权重，应用专家意见法对被评估林地使用权基准地价评估指标进行评分；然后根据该林地使用权基准地价评估指标评分结果结合基准林地基准地价或样点林地基准地价来计算被