高尔夫地产项目研究.ppt

Hilton Head Island Sea Pines Plantation 美国 南卡莱罗纳州 案例研究的过程与目标 Hilton Head Island: 南卡莱罗纳州最南端的一颗璀璨蓝宝石，世界级高尔夫旅游胜地及宜居之地 面积：长达12英里宽5英里，面积大约60平方英里（153.85平方公里）； 区位：位于美国南卡莱罗纳州最南端，直接连接大西洋，美国东海岸第二大屏障之岛； 交通：岛上有自己的机场，278号洲际高速贯穿海岛，与岛内连接南北交通的跨岛百汇大桥共同形成区域环路 Hilton Head Island被誉为美国的高尔夫球岛，拥有世界上最著名的24个经典高尔夫球场，成为岛内重要的旅游设施和资源 地位：从1961年岛内第一个高尔夫诞生到今天成为高尔夫旅游目的地，希尔顿头岛赢得“高尔夫球岛”的美誉； Hilton Head Island由11个半封闭 (semi-private)和全封闭的Golf Resort组成，各Resort以开发高档度假物业为经营主体 Hilton Head Island由最初未开发的边缘区域转变为旅游度假胜地经历了四个发展阶段 Hilton Head 通过开发高尔夫球场建立核心竞争力，以吸引高端客户；区域旅游环境成熟后，大量别墅、公寓等物业开发，以满足投资和度假需求 Hilton Head Island开发模式自60年代以来就成为美国高档度假社区的开发模版；它开发初期的成功模式之一：Sea pines度假区控制了开发的时间节点，占据首发优势，并以中心驱动模式带动地区发展 沿交通干道逐步扩展开发区域： 最初只有SEA PINES 度假区内通往岛外唯一道路； 洲际公路us278和岛屿连接 机场建设 它开发初期的成功模式之二：坚持大区域旅游开发的整体观念进行规划建设，各度假区定位明确，确保公共区域不进行重复建设 开发初期的成功模式之三：建设之初就坚持严格的生态环境保护，确保区域可持续发展 sea pines 度假区是Hilton Head Island中与本项目类似的功能区域，它占据首发优势，并以中心驱动模式成功发展，以下分析它还有哪些借鉴点可以给本项目开发以启示 1、可借鉴的定位启示：sea pines 度假区对项目发展方向正确预判、定位，承担区域高端综合配套功能，发展岛内唯一的公共服务区 2、可借鉴的开发模式启示：以基础设施建设、保护生态环境为起点，通过高球场及酒店启动度假区，进而适度开发地产项目；区域成熟后配套成为房地产价格的驱动因素 3、可借鉴的配套选择启示：依托区域整体的开发趋势，将配套分级，明确哪些是符合定位要求、提升区域价值必须优先建设的，哪些需要后期考虑 4、可借鉴的两大开发要素：一，公共配套区域--地中海风格的海港城商业中心。灯塔、港口及众多精品店构建了区域标识性节点 5、可借鉴的两大开发要素：二 ，以旅游房地产开发为主，抓住资源型投资者、置业者以及旅游者；为置业者提供多种类型的物业经营方式，向旅游者提供别墅和公寓等度假物业的出租 分时度假是在一个特定的时间段内对某个度假物业的使用权；常被称作“度假交换”“假日所有权” “多所有权” 6、可借鉴的商业分级体系：从沿街杂货商店，到超现代化免税独立式商业，各档次的商业、娱乐、餐饮是对全岛城市功能的进一步完善和补充 7、可借鉴的丰富的度假产品结构：诠释了崭新的休闲生活理念，在全球赢得广泛的声誉 当项目所在区域处于萌芽开发阶段、发展方向及前景均明确的背景下，项目如何抓住重大发展机会，实现准确定位 本报告是严格保密的。 已经开发成功的高尔夫密集区域案例，研究其在初开发时期的发展历程 找到区域中与本项目符合的功能区 对于项目的发展方向进行正确定位启示，寻找本项目的发展机会 SEA PINES SHIPYARD PLMETTO DOUNS PORT YROYAL PLMETTO HALL HILTON HEAD PIANTATION WINDMILL HARBOR SPANISH WELLS WEXFORD LONG COVE INDIGO RUN SOUTH CAROLINA HILTON HEAD ISLAND 美国第一个整体生态规划的度假目的地，依靠高尔夫产业带动，发展成功的旅游休闲大区域； 这个靴形岛屿被广泛认为是美国最优秀的度假目的地，每年超过250万游客被吸引来岛； 依靠高尔夫带动区域旅游开发：岛上有高尔夫领域极具威望的PGA美巡赛固定球场， PGA对海岛开发有巨大的推动与宣传，首年赛事参观者数量从5000人迅速超过十万人，首个经典高尔夫大赛通过电视传播到了5万人的家庭，同年超过25万游客来到希尔顿岛； 区域球场密集：岛上高尔夫球场有24个，加上周边离岛的球场超过了40个，固定的球员在250万人左右 PGA：美国高