县级房地产营销策划方案实例.docVIP

沛县清怡花园期策划营销方案 第一部分 项目及客户定位分析 本次推出的清怡花园期，首先强调地段优势，其次无论在户型设计、建筑用料还是户型面积上配比上都更加强调居住的美好性，其目标客户为收入较高的市民，相比较高端客户而言，客户范围更为广泛。 根据我们的产品特征，对目标客户特征做如下分析： 1、目标消费者：沛县个体私营业主，教职工，企业主，沛县城市机关企事业单位等。 2、年龄：年龄大约在26到50岁。 3、家庭结构属于中青年期，人口简单，居住空间之舒适性与休闲性较大。 4、对住宅小区有着较高层次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求居住品质，但又要求“物有所值”。 因此，在沛县市场上，特别是在北区市场没有高档次物业出现的时候，他们只能在本地购买普通住宅或者在外地购买较高档次的物业产品，他们既可能是原来没有购买相关产品的客户，也可能是几经考虑再做决定的客户。 第二部分 市场竞争分析 目前市场上，我们的竞争对手主要是以北区为代表的新源雅居。其地理位置和产品定位均与我们相似，这就构成了两个楼盘几乎同时在争抢市场固定客户。 竞争楼盘情况具体如下表： 名称 新源雅居 清怡花园Ⅰ期 开发商 徐州桑夏房产 总占地面积 124.3亩 建筑面积 184536平米 容积率 1.99 绿化率 30% 总栋楼 ， 一期22栋多层，二期9栋小高层 套数 一期666套 主力户型 一期多层：90～120平方米 结构 多层：砖混及框架 价格 多层 元 物业管理 元／平米 元／平米 销售情况 优惠 未定 针对以上市场情况，我们的建议为：先发制人，抢先争取客户。具体来说，就是我们提前进行市场推广（抢在新源雅居开盘前），以我们清怡花园的产品优势，吸引这部分购房群体的注意力，并向市场释放较有竞争力的价格信息，这样在竞争对手开盘时，其目标客户会有一部分对我们的产品抱有很大的期待，等待我们产品的推出，最终成为我们的目标客户。 第三部分 项目主广告语 主题广告语：（主要用于户外推广） 心享宁静 美在清怡 诠释：本次推出的清怡花园期，无论在地段位置、户型设计、建筑用材或是面积上配比上，都更加强调居住的美好性。“心享宁静 美在清怡”， 居住在喧嚣城市里面，客户对我们的产品产生一种难得的心享宁静之美和案名的意蕴之美，此句广告属于一种典型的情感性引导手法。 其他主广告语：（在户外广告及举行活动时配合主题广告语使用） 触 摸 城 市 的 繁 华 ----住在城关路与东风路交界 诠释：人人都有自己梦想的居住场所和生活方式，而我们的清怡花园在沛县市场上属于领先产品，超越了客户的预想（很多客户对于我们的住宅印象还停留在以前普通的档次上）。此句广告语，给人一种地段优势的惊喜和惊讶的感觉，从而在整体上给人一种震撼感。 新中心·新领空·新生活 诠释：与清怡花园logo一起构成一体完整的图文标识，作为楼盘的注脚和诠释，大盘营城造势，开启全新的生活，理念的创新、产品的创新与生活的创新有机融合，开创沛县楼市的新纪元。 传承盛汉无限荣耀 提升城市居住品位 诠释：沛县享有“千古龙飞地，一代帝王乡”的美誉，历史、人文底蕴深厚，由此次的2008沛县5.18刘邦文化节可见一斑，打汉文化牌，意义深远，如何将历史与现代有机结合，传承继承历史，发展提升现代，找到一个好的结合点和交汇点，为城市居住品位带来新的发展机遇。 20万平方米桑夏·清怡花园 领驭北区高尚人文社区 诠释：突出大盘优势，地段优势，人文优势，在北区独树一帜，领导标新，成就清怡花园在沛县最具发展区域地段的王者地位，彰显尊崇，引领荣耀，引以为豪，成为当之无愧的北区No.1,只有第一才是市场中最受瞩目的，最好的、最受欢迎的、也是最受人器重的。 汇金之地 品质生活 □ 地段价值首先是一种城市价值。 □ 地段价值也是一种社区价值。 □ 地段价值也是一种生活价值。 □ 地段价值同时还是一种文化价值。 诠释：联通老城与新城的核心区位，沛县南、北发展的对接交汇点，无可比拟、复制的地段优势，桑夏·清怡花园成就汇金之地 品质生活！ 千年人居福地 现代高尚生活 诠释：沛县历史悠久，钟灵毓秀，人杰地灵，才人辈出，是汉高祖故里，故曰千年人居福地，清怡花园以小高层为主，高尚与“高上”谐音，千年与现代对仗，人居福地与高尚生活对仗，定位于小高层，将人文历史与现代高尚有机联系，相得益彰，不同的产品需要不同的定位，有的放矢，针对性强，产品细分化有利于不同业主的选择。 第四部分 营销推广策略 清怡花园期开盘前推广蓄势时间较长（物料制作延时导致推广滞后），有效积累更多的客户，特制定清怡花园期的营销推广总体策略为：推广先行，抢占市场，保养客户，充分蓄势，强化认购，顺势开盘。 为切实贯彻以上推广策略，需要尽早落实最紧要的以下三个实施条件：价