物业管理法规课件作者王跃国第8章节MicrosoftPowerPoint幻灯片.ppt

国家级十一五规划教材 目录 * 目录 尚辅网 / 第8章 物业交易管理法律制度 物业管理法规 第8章 物业交易管理法律制度 §8.1 物业交易概述 §8.2 物业转让 §8.3 物业租赁 §8.4 物业抵押概述 §8.5 案例分析 §8.6 本章小结 §8.7 本章作业 0 第8章 物业交易管理法律制度 8.1 物业交易概述 8.1.1 物业交易的概念 1.物业交易。是指以物业为对象进行的转让、租赁和抵押等各种经营活动的总称。城市房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等三种形式。 2.物业交易的特点 (1)物业交易对象的特殊性,物业交易则的标的物房产和地产是不动产。 (2)物业交易形式的多样性,包括物业转让、物业抵押和物业租赁等 (3)物业交易行为的复杂性，办理登记手续才能完成物业权属的转移。 (4)物业交易的合法性,如主体资格的合法；交易场所必须合法等。 (5)物业交易的局限性，如受到地理位置的局限；受到的法律限制较多。 0 第8章 物业交易管理法律制度 8.1.2 物业交易的原则 物业作为一种特殊的商品，交易还应遵守下列原则。 1.物业转让、抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押的原则 2.以出让合同为依据，交易中权利义务承接的原则 3.物业转让和抵押必须依法办理登记手续的原则 0 第8章 物业交易管理法律制度 8.2 物业转让 8.2.1 物业转让的概念 1.物业转让。是指物业权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其物业转移给他人的行为。 2.物业转让的形式。主要有房地产买卖、赠与及其他方式。其他方式包括： 1）以物业作价入股，与他人成立企业法人，物业权属发生变更的； 2）一方提供土地使用权，其他方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； 3）企业被收购、兼并或合并，物业权属随之转移的； 4）以物业抵债的。 0 第8章 物业交易管理法律制度 8.2.2 物业转让的条件 1.物业转让的条件 (1)以出让方式取得的土地使用权的物业转让的必备条件 1）支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 2）房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25％以上：属于成片开发土地的，应依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件； 3）房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。 (2)以划拨方式取得土地使用权的物业转让必备条件: ①土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用权证；③具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；④必须经有审批权的人民政府审批。 0 第8章 物业交易管理法律制度 2.物业禁止转让的条件 (1)被查封或者以其他形式限制房地产权利的。 (2)依法收回土地使用权的。 (3)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。 (4)权属有争议的。 (5)未依法登记领取权属证书的。 3.物业限制转让的条件 (1)属于内销商品房中的只准卖给法人或个人，属于外销商品房的，持其《外销商品房销售许可证》。 (2)出卖已出租的城市私有房屋，须提前3个月通知承租人，承租人有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖行为无效。 (3)城市出卖共有房屋的，在同等条件下，其共有人有优先购买权。 0 第8章 物业交易管理法律制度 8.2.3 物业转让的程序 物业转让一般要经过洽谈、签约、审核、交纳税费和办理权属登记手续等程序 8.2.4 物业转让合同 1.物业转让合同。是指物业转让当事人之间签订的用于明确各方权利义务关系的协议。物业转让时，应当签订书面转让合同。 2.物业转让合同的内容。一般应当包括以下内容。 (1)双方当事人的姓名或名称、住所。 (2)物业权属证书名称和编号。 (3)物业座落位置、面积和四至界限。 (4)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限； (5)物业用途、使用性质、成交价格及支付方式。 (6)物业交付使用的时间、违约责任。 0 第8章 物业交易管理法律制度 8.2.5 物业转让中的商品房销售 1.商品房销售。商品房销售包括商品房预售和商品房现售。 2.商品房销售的条件 (1)商品房预售的条件，商品房预售实行预售许可证制度，应当符合下列条件： 1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3）按提供预售的商品房计算，投资人开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确