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市场比较法市场竞争性楼盘比对价 17097 本项目加权平均价格 3155 P6(b) 1468 P5(b) 9311 P3(b) 3162 P2(b) 　 P1(b) 加权后价格 15775 　 14681 　 18622 　 15813 　 　 　 目标加权售价 20% Y6 10% Y5 50% Y3 20% Y2 　 Y1 参照权重(%) 16341 P5(a) 17255 P4(a) 11515 P3(a) 17389 P2(a) 　 P1(a) 各项目售价 13 14.75 7.76 13.8 12.55 加权总评分 4 5 3 4 4 5% 升值前景 4 5 4 4 5 5% 规模主题 4 4 4 4 4 5% 发展商实力 7 9 5 7 6 10% 交通条件 14 13 12 14 14 15% 主力店 16 18 10 17 15 20% 人流量 15 19 11 17 15 20% 商业氛围 17 19 13 18 16 20% 整体区位 评分(X6) 评分(X5) 评分(X3) 评分(X2) 评分(X1) 权重 软因素 西环中心广场 新天地购物广场 乐客来 大唐国际城 本案 　 收益还原法比较法区域可比对项目租金收益 15000 25000 20000 40000 35000 商业体量 （平方米） 金星商业街 天时商埠 天地汇 瑞格时代广场 桐山购物广场 主街区及可比主力型商业 沿街商铺 内街商铺 55 30 30-40 40-60 50-60 90-110 26 18 20-30 25-30 15-25 40-50 平均租金 （元/月/平米） 本项目同等区域项目租金水平 项目所处地段目前商业氛围欠成熟，住宅现入驻率较低，故收益率按照6%计算来反推售价； 公式为：预设租金底价*12（个月）/6%=可支撑售价，并按照8%递增计算来年租金； （26-55）*12/6%*（1+8%*2）=12870元/平米，按照区域内平均租金水平最高值55计算。 16253 1 合计 3861 0.2 12870 收益还原 13677 0.8 17097 市场比较 价格结果 权重 价格 定价方法　 各定价方法综合实售均价 按照先前所述：市场比较法80%的权重及收益还原法20%权重测算均价，首期 入市实售均价建议为17000元/平米左右。 项目理性入市销售均价为:17000元/平米左右(底价均价) 本参考均价仅仅是以现在市场行情下本案可类比因素作出的价格预判，仅作参考; 最合理的定价将在楼盘即将面市前，各可比参数出来后，再根据市场行情定价; 销售面价可根据折扣及返租等等销售政策,适当上调返点; 随着市场的变化，且主力店的进驻，市场认知度的加强，客户需求量的加大等等溢价价值的提升，项目销售价格还可适当上浮。 项目理性入市销售均价为: 21000元/平米左右(面价均价) 整体营销策略总纲 推广策略 推货编排 形象展示 高调亮相：以“一站式国际潮流living mall”为主题，结合沃尔玛入驻等，从各个角度深度演绎项目的投资价值 恰当控制产品的推盘节奏，根据客户积累情况和市场反应，制造市场稀缺，实现产品供应和销售平衡，持续热销局面。 大众媒介与小众媒介相互结合，在控制成本的基础上最大化整合各项优势媒体资源 媒体组合 营销编排 结合阶段推广主诉求点，利用事件营销活动，轰击市场，持续市场热度，形成良好的市场形象，利于后期的口碑传播 1 2 3 4 5 通过现场包装和实景展示，给客户以价值体验。 任务分解图 目标来电：8000组 意向客户：2000组 诚意客户：500组 业主：250组 转来访 转认筹 转认购 4:1 4:1 2:1 目标带访：3000组 诚意客户：500组 业主：250组 转认筹 转认购 6:1 2:1 目标客户：2000组 意向客户：500组 诚意客户：100组 业主：50组 转来访 转认筹 转认购 4:1 5:1 2:1 线上推广 线下拓客 现场活动 达成目标 real estate 草木皆兵 我们能做些什么 全国市场分析 区域市场分析 竞品市场分析 我们会面临什么 专业的营销管理体系 丰富的联合代理经验 我们能提供什么 报告思路 资深的营销管理团队配置 成功的城市综合体运营经验 解读项目 挖掘客户 达成目标 我们最终得到什么 最后：让我们共同见证一个品牌的腾飞 项目属性界定 项目定位 房地产市场分析 项目SWOT分析 项目本体分析 客户定位 市场占位 形象定位 价格定位 产品深化建议 温州房地产市场 竞争市场分析 同档楼盘 成交客群梳理 整体营销策略 售楼中心组织 管理策略 延伸服务 温州房地产市场 媒介策略 推广策略 推货策略 形象展示策略 营销策略总纲 本次报告大纲 政策走势 土地市场 新房市场 标杆房企