大连房地产市场研究报告2010.docxVIP

目 录 序言4第一篇、城市经济5一、城市宏观经济5二、城市房地产与经济发展的关系7第二篇、产业政策11一、城市政策综述11二、城市政策解读23三、城市政策展望29第三篇、土地市场35一、土地概述35二、土地市场综述35三、土地供应分析36四、成交土地分析40第四篇、市场交易45一、市场综述45二、商品房45三、商品住宅48四、销售排行55第五篇、2011年房地产市场预测58一、2010年土地政策出台分析及未来市场预测58二、2010年市场供应量预测60三、2011年市场供求走势预测61四、2011年市场价格走势预测62第六篇、区域数据64一、中山区64二、西岗区69三、沙河口区74四、甘井子区79五、旅顺口区87六、金州区93七、开发区97序言政策调控波澜不惊，风景这边独好政策调控方面：2010年调控房地产政策的“组合拳”频出，政府下定决心要坚决遏制房价上涨过快。可以说，本年度楼市调控政策，无疑是历史上最为严厉的调控政策，楼市将面临重新洗牌。必须承认的是，这是中国房地产调控政策有史以来，最动真格、最有力度、最具针对性的举措。更重要的是，每一项调控政策，都量身定做了具体的操作和处罚意见，通过差别化的土地、信贷和税收政策，对投机制造房价上涨预期者给予严厉的打击。土地方面：2010年土地井喷放量，供应量达到历年最高峰，大规模地块的大幅放量支撑土地成交面积冲高。随着一线城市的楼市受到严重打击，众多开发企业调整思路，开始转战二、三线城市，拿地逐渐向二、三线城市倾斜。大连又以1157.75亿元的土地出让收入，增长幅度超过320%，名列全国第三，一跃成为主要土地出让收入城市，从土地市场来看，未来伴随众多土地的开发，商品房市场将受到前所未有的供应量的冲击。商品房方面：2010年供应量猛增，但由于成交量继续保持了09年的火爆，使得市场存量并未得到有效改观，供求依然呈现供不应求的态势。在土地市场的大幅放量的背景下，未来商品房的供求关系将得到有力的解决。同时我们看到保障性住房及经济性住房供应增加，将对商品住宅市场产生冲击。这部分住房将有效解决刚需住房问题，有效的打击房地产投资者。2010年，大连房地产市场再度成为百姓最关心的话题。从一系列动作来看，政府逐渐把政策落实到地方，并且实行问责制度，逐渐解决每个城市出现的楼市问题。因此预测2011年又将是一个调控年，狠抓落实的目的在于使房地产市场健康持久发展。从大连全域城市化的脚步上看，未来大连市政配套的逐步完善，将对房地产市场产生利好影响，因此预测2011年大连房地产将会得到快速的发展，市场氛围较为乐观。城市经济城市宏观经济2010年，是大连实施辽宁沿海经济带发展战略、推动科学发展新跨越取得重大成就的一年。预计主要指标增速位居全国副省级城市前列，大连的城市综合实力和影响力已跃升至一个新的平台。预计全市地区生产总值突破5000亿元，增长15%以上；地方财政一般预算收入突破500亿元，增长25%；全社会固定资产投资突破5000亿元（常规口径），增长53%；实现全社会消费品零售总额1630亿元，增长17.8%；实际使用外资100亿美元，增长67%；城镇居民人均可支配收入21300元，增长12%；农民人均纯收入12120元，增长13%；培训各类劳动者11.5万人，实现城镇就业16.1万人城镇登记失业率控制在2.7%以内。2010年大连宏观经济六大看点全域城市化全力推进落实辽宁沿海经济带发展战略，科学定位了“四大组团”的空间布局、城市功能、产业发展和生态建设，完成了“三核两翼”港口布局，推动了制造业布局向北转移、基础设施建设向北延伸、重大项目和生产要素向北集聚，全域城市化从“单中心”向“多中心”发展转型的战略格局基本形成，加快形成了港口、城市、经济功能区互动发展的新局面。改革创新区域管理体制，整合成立了金州新区、普湾新区，拓展了保税区发展空间，功能区带动、行政区融合的政策体系和运行机制基本建立，新市区形成 “三足鼎立”发展之势。加快开发建设步伐，区域发展全面提速。主城区以服务业为主体的经济结构显露端倪，钻石海湾现代服务业聚集区、旅顺南路软件产业带“十大园区”、大连生态科技创新城等重点区域建设全线展开，新市区开发建设步伐加快，金州新区10个现代产业园区、保税区汽车物流城、普湾新区起步区等一批项目规划建设全面启动。投资消费出口协调增长今年，95个重点实施项目已开工建设84个。国际会议中心主体竣工，城市地铁、红沿河二期、长山大桥等基础设施以及长兴岛石化产业园等项目相继开工建设。完成房地产投资750亿元，增长15%以上。大力实施 “促消费、保增长”十项措施，举办大型促销活动20项，商品房销售额增长15%以上。汽车消费增长35%。国际服装节暨狂欢节等18项旅游节庆活动拉动效应明显，实现旅游总收入558.4亿元，增长16.3