《房地产估价》考试试题A答案.doc

期末考试《房地产估价》（A卷）参考答案及评分标准 题号 一 二 三 四 总分 得分 说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题在每小题后面的括号内填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 得 分 评卷人 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损（×）人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。在一个估价项目中，估价目的估价对象估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√）在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×）估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×）如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×）?某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×）运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观合理费用。（×）房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×）成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 评卷人 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。A.0.060 ? ? ? ? ? B.0.940 ? ? ? ? ? ? C.1.060 ? ? ? ? ? D.1.064 2．（ ）限制了估价报告书的用途。A.估价方法 ? ? ? B.估价目的 ? ? C.估价原则 ? ? ? D.估价日期收益法适用的条件是房地产的（ ）。A.收益能够量化 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化 ? ? ? ? ? ? ? D.收益和风险均能量化直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（ ? ? ）。 A.价格 B.常数 C.价格变动率 D.时间拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 ? ? ? B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 ? ? ? D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格房地产价格实质上是房地产的（ ）的价格。A.开发成本 ? B.权益 ? ? ? C物质实体 ? ? ? D.B和C。 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（）。A空间直线距离 ?B.交通路线距离 ? C.交通时间距离 ? D.至市中心距离 市场法的理论依据是( ? ? )。 A. 适合原理 ? ? B. 替代原理 ? ? C. 最高最佳使用原则 ? ? D. 均衡原理某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（）万元。A.100 ? ? B.70 ? ? C.60 ? ? D.40 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为9101190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地产于1999年的价格为（ ）元/平方米A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 三、简答题（每题5分，共15分） 得 分 评卷人 1．城市基准地价评估步骤一般？答：确定基准地价评估的区域范围。②明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。③划分地价区段。④抽查评估标准宗地的价格。计算区段地价。确定基准地价。提出基准地价应用的建议和技术。选取的可比实例应符合哪些方面的要求？答：选取的可比实例应符合4个方面的要求：①区位、权益和实物状况均与估价对象的相同或相近，即为估价对象的类似房地产；②交易类型与估价目的吻合；③成交日期与估价时点接近；④成交价格为正常价格或可修正为正常价格。成本法适用的对象有哪些？答：成本法适用的对象 ①只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价；? ②有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产；? ③单纯建筑物的估价通常也是采用成本法；? ④成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。? 四、综合题（每题20分，共60分） 得 分 评卷人 1．搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时