上海JS区工业园项目商业计划书.doc

上海JS区工业园项目商业计划书 目 录 项目概要 项目介绍 项目公司及运营管理 项目市场推广计划 项目投资预算 项目实施时间表 现金流量分析 资金需求及融资计划 开发风险分析及防范措施 远期发展展望 一、项目概要 上海JG企业发展有限公司在上海西南郊——JS区中部工业区开发一个占地260亩的花园式工业房地产项目，以满足当前海内外中小型制造企业因产业转移，对上海市郊区新式工业厂房的迫切需求，经估算，此项目静态投资4.5亿元，分三期开发，总占地面积173420 M2，容积率1.5，建筑面积为259840M2，投资周期为三年零二个月。将建成208栋小型标准工业厂房，16栋中型标准工业厂房，一栋研发中心楼，一栋孵化基地楼，一栋园区会所，可容纳300多家中小企业进驻。 项目发起人经过详细的市场调查，近年上海工业总产值以超过20%的速度增长，大大刺激了对工业房地产的需求，从2003年下半年起，工业房地产市场悄然进入活跃状态。与市区商业住宅和写字楼项目相比，市区地价高涨，房价已经上涨到高价位，赢利空间已经缩小；而工业房地产项目在上海才刚起步，特别是承接世界制造业向中国转移的大趋势，欧美、日本、韩国、台湾等中小制造企业大量涌入“长三角”、“珠三角”及其他地区，尤其是“长三角”地区，上海市作为“长三角”的龙头，全国经济发展的聚焦地，郊区花园式工业房地产项目发展前景更为看好。 该工业园坐落于JS中部，离杭州湾北岸三公里，交通发达，有多条高速公路穿越经过，全国著名的上海石油化工股份有限公司和上海市化学工业园就在附近，杭州湾大桥建成通车，将JS区纳入沪杭甬金三角位置，近几年，JS区招商引资成绩突出，标准厂房几乎无空置。 该项目将充分考虑中小企业对花园式工业厂房的需求，高起点规划，高水平设计，高质量施工，高标准管理。将建成集生产、办公和生活于一体，配以完善的基础设施，引进生活节能、装饰装潢、服装服饰、小家电、文具用品、日用化工、儿童玩具、旅游用品及休闲食品等十多个门类的中小企业，提供具有产业孵化、产品报价、仓储物流及园区生活服务等多功能的公共服务中心。 目前，项目的前期准备工作已就绪，第一期30亩已经并报JS区政府立项审批，完成项目的总体规划设计，并与承建商签订建筑承包合同，近期工程将启动。 二、项目介绍 项目经济环境 全球制造业正加速向中国转移，“长三角”、“珠三角”、环渤海地区正成为制造业集中聚拢三大区域，特别是“长三角”地区。据政府有关部门统计，目前约有11000多家海外中小制造型企业，云集在中国门口，欲求进入中国，寻找发展机遇；其中日本70%的中小制造企业有将中国作为其产业转移的目的地的打算，“长三角”是海外中小企业产业转移的首选地，上海是“长三角”经济发展的龙头，快捷的海陆空交通枢纽，对海外中小制造业具有更大的吸引力。 2003年下半年，上海市经济委员会综合规划和工业开发区管理处已经在我国率先成立“海外中小企业产业转移指导中心”，引导海外 中小企业向国内产业转移。本项目得到上海市政府、JS区政府的大力支持，将作为“长三角”（海外）中小企业产业转移示范工业园区，配合当地政府招商引资。 项目地理条件 JS区地处上海西南部，总面积586.5平方公里，是上海市面积最大的几个区之一，位于美丽的杭州湾北岸，拥有23.3公里的杭州湾海岸线，以及特有的JS三岛。从产业带来看，JS既是沿杭州湾产业带的重要节点，又是上海郊区环城工业带和面向国际的现代化工业走廊的重要组成部分，目前，JS区已经构筑了枫泾国际纺织服装工业区、兴塔纺织机械工业区、JS东部工业区、JS中部工业区、JS西部工业区、JS嘴工业区、上海针织工业园区、朱行高科技园区（医药）和亭林上海JS国际中小企业城等各具特色的工业园区，工业发展环境十分优越。全国著名的上海石油化工股份有限公司和开发建设中的上海化学工业区就坐落在境内，JS正成为吸引海内外资本的“聚宝盆”。 JS区交通发达，除原有的铁路公路外，多条高速公路横贯穿越境内，莘奉金高速公路即A4公路已通车，并继续延伸至浙江平湖，与已奠基在建的杭州湾跨海大桥北端连接；2005年建成通车的嘉金高速（即A5）公路是穿越上海南北交通的大动脉，将经过JS区；A6高速从沪宁高速延伸到JS石化城；A7高速公路从浦东国际机场至杭州，穿越JS区；轻轨以及磁悬浮列车 建设已规划，并正申报立项中；宁波杭州湾跨海大桥的建成，将JS区纳入沪杭甬金三角的重要位置。 工业园位于320国道南翼，新卫高速公路东端，松卫南路西边，漕廊公路北侧的JS中部工业区内，作为“海外中小企业产业转移示范区”，符合上海市政府产业发展规划，是中小企业创业发展的理想家园。 项目市场定位 该项目市场定位于为海外中小企业建造集生产、办公等多功能于一体、配套设施齐全的花园式示范区。 2003