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商场式产权投资商铺的风险分析 (2009-01-08 13:27:30) 商场式产权商铺销售通常就是将一个大的“商场”物业进行小面积划分，再出售给不同的投资者。随着这几年国内商业房地产项目的开发量的增加，商业地产投资风险迅速升温，大大增加了商铺投资市场的风险性。采用商场式产权商铺销售的操作方式的主要问题在于将商铺产权分割销售后，会出现数量众多的不同背景的业主，致使项目在管理上难以协调，使项目在经营上难以成功。具体表现为以下几种情况： 1、管理失控：商场产权销售后，进入项目实际经营的是与产权小业主签订租赁合同的商户或是拥有产权进行自营的业主，而管理公司则是“纯粹”的第三方。一其在管理上没有多大的真正意义上的话语权。从而极易造成项目整体管理的失控。 2、业态失控：商铺投资者在购买产权成为小业主后，就有了选择租户的权利，而不同的业主对租户有不同的考虑，因此商场在整体上难以实现合保持科学合理的业态组合。 3、开发商将商业项目的产权出售后，已经不再享有物业升值带来的回报。因此不可能再投资对项目进行经营促销。而经营管理公司由于难以代表全部的产权小业主行使绝对的管理权利，因此其向商户收取促销费用也有相当大的难度。久而久之，经营管理公司也就丧失了举办促销活动的热情，使商场处于一种可怕的自然经营状态。 对商场内产权式商铺生存与发展的思考 目前，南阳产权式商铺的发展可谓如火如荼，也随着时间的推移，较早购买此类商铺的业主也面临着和商业经营管理公司继续签定委托经营合同的现状，而面对国内其它城市纷纷扰扰的产权式商铺，有开发商关门倒闭的、有主张返租和不主张返租两种意见业主斗殴的，有签约比率达不到要求商业经营管理公司处于两难决择的等等。产权式商铺成了雾里看花，业主究竟该何去何从，成了产权式商铺业主的心病。笔者根据多年接触的商场内产权式商铺的经营状况，认为可以从以下几个方面客观看待此类商铺。所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近几年才开始出现在国内的一些城市。本文所提到 “商场内产权式商铺” 的定义，就是开发商将大商场分割成若干个小产权证的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司的名义，承诺投资者（买方）在一定年限内给予每年固定或一定比率的回报。一般商业经营管理公司所承诺的回报年限为5年，最长的可达20年，这为商业经营管理公司与大型商家签订整体（区域）租赁合同奠定基础。一、产权式商铺是如何实现业主收益的商场内产权式商铺的特点，主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过开发商或第三方公司整体委托，进行统一经营，商铺业主获得定期的投资回报。这种投资产品的根本属性就决定了业主的两种投资回报形式。一种是统一返租的收益率。为什么是统一返租呢？这主要是体现一个交易的公平原则，面对同一个物业的不同业主，不同的回报率或不同楼层的回报率都是不足取的，因为投资的产品在同一个场所，并不能因为某个区域的好坏衡量另一个区域的好坏，这是一个辩证的问题，商场的根本属性是商品，一楼的商品卖的再好，也还需要三楼的男装、五楼的床品、六楼的图书或七楼的美食，这种集合型商品的辐射能力是非常强大的，单靠某一层不但不足以稳定维持经营，更不能保障物业的运转和广大业主的收益。所以，统一返租的收益率是收益的主要表现形式。第二种是从铺位升值后的产权转让获取收益。往往商场类产权式商铺有增值快，周转快的特点，商场一但经营稳定，商户趋之若骛，那商铺的增值就是水到渠成的事情。著名的案例是郑州的银基商贸城，从一开始销售的几千元每平米，到现在的十几万元每平米。巨大的利润空间也是推动产权式商铺发展的强大动力。二、商场内产权式商铺要不要自行经营开发商通常会有两种方案提供给投资者以供选择：一是由开发商指定的商场经营管理公司统一经营，由经营管理公司按期提供业主的回报率；另一种方案是投资者自行经营，但必须服从公司的统一经营管理，尤其是在业态上必须服从规划要求。统一经营的优点是有利于商场的统一规划和管理；有利于商场的整体宣传；有利于提高商场的辐射能力；有利于招聘专业管理人才和引进大型品牌进驻；有利于设施设备的维护和保养；有利于强力保障业主的投资回报。那么统一经营的缺点是什么呢？笔者认为是主要体现在限制业主对自己拥有商铺随意处置权。也就是说，业主不能说卖什么就卖什么，想怎么卖就怎么卖，必须服从统一的商业经营和必要时的业态调整。自营的优点有哪些呢？一是经营品种的灵活性，二是商铺处置的灵活性。但自营最大缺点，却是无形中迫使商业管理公司放弃整体经营的杀手，商业管理公司通过专业的规划设计。哪里是少收租金的区域，哪里是多收租金的区域，都有合理的规划