大连昱圣苑国际酒店可行性研究报告.doc

目 录 目 录 1 第一部分 总 论 2 一、项目概述 2 二、项目背景 3 三、发展商情况 4 四、项目可行性研究报告编制说明与依据 4 五、项目可行性研究报告的研究范围 5 六、主要经济技术指标 5 第二部分 项目建设的必要性 7 第三部分 市场研究与分析 9 一、市场分析 9 二、竞争能力分析 10 三、营销策划建议 13 第四部分 项目选址与建设条件分析 15 一、项目选址 15 二、建设条件分析 16 第五部分 设计方案 18 一、方案概况 18 二、建筑类型与层数 19 三、建筑结构 19 四、装修 19 五、给水排水系统 20 六、外线工程 20 七、停车场 21 八、附属房屋 21 第六部分 投资估算与资金筹措 22 一、投资估算 22 二、资金筹措 24 第七部分 财务数据估算 26 一、财务基本数据预测 26 二、经济效益评价 29 三、财务效益指标和分析 30 四、不确定性分析 32 第八部分 项目经济评价 34 一、盈利能力分析 34 二、还款及担保能力分析 34 三、总体评价 35 第九部分 研究结论、问题与建议 36 一、研究结论 36 二、问题与建议 36 附 表 37 附 件 38 第一部分 总 论 一、项目概述 项目名称：大连昱圣苑国际酒店可行性研究报告 项目性质：商务酒店 主办单位：大连安达圣岛集团有限公司 法人代表：秦安昌 建设用地位置：大连市沙河口区太原街6号 建设规模、用地面积 大连昱圣苑国际酒店建设开发项目经批准的规划用地总面积约为 1,627平方米，建筑面积为35162.78平方米，计划于2003年7月竣工，2003年8月18日开业。 本次工程建筑覆盖率约为95.3%，容积率约为21.62。 项目总投资：22,500万元。 建设资金来源：本次项目工程建设所需资金约22,500 万元。大连安达圣岛集团有限公司以自有资金投入了16,500万元，资金缺口约为6,000万元，尚需银行贷款给予解决。 项目建设期：本项目于2001年1月开工，预计于2003 年7月竣工，2003年8月交付使用。 二、项目背景 随着大连市经济的飞速发展，人民的生活水平越来越高，城市 面貌日新月异。作为闻名中外的北方明珠，每年来连旅游观光的国内外游客与日俱增。目前，大连市四星级以上酒店基本上都集中在市中心中山区一带，而西部则相对较少。但是西部地区却有星海广场、星海公园、圣亚海洋世界等著名旅游景点，也有星海会展中心这样的大型商务场所，平均每年的客流量约在600万人次以上。再加上目前星海广场的进一步开发建设、西安路的不断改进，西部地区在大连市经济、政治、旅游文化地位也在日渐提高。 在目前的背景下，在西部建设一个面积最大、星级最高、最具有代表性的星级酒店，以满足西部未来几年经济、旅游的飞速发展，就是大连安达圣岛集团有限公司开发建设大连昱圣苑国际酒店的出发点，也是建设项目的目的所在。可以预见，该项目是适应潮流的，是以满足需要为前提的，相信在不久的将来，必将为投资商带来丰厚的回报。 三、发展商情况 大连安达圣岛集团有限公司成立于1992年，是以房地产开发业为 龙头，有多元化产业结构的综合性经营的国家二级房地产开发企业。公司注册资本1亿元，资产总额逾10亿元，净资产近5亿元。 大连安达圣岛集团有限公司下设有大连安达机电安装有限公司、 大连安达电器设备制造有限公司、大连华裕房地产开发有限公司、大连圣岛房地产开发有限公司、大连圣岛建筑工程有限公司、大连金海湾美食娱乐有限公司、大连金海湾农业科技开发有限公司、大连世纪商园房地产开发有限公司、大连安达物业管理有限公司、大连金安建筑装饰工程公司。 公司几年来累计开发面积二十余万平方米，主要开发过的项目有：安达大厦、迎春大厦、人才大厦、龙兴大厦、明泽住宅小区等大型公建、公寓、住宅等项目。公司现阶段主要开发的项目有“小平岛填海造地”工程、“世纪商园”、“五五路华裕商贸大厦”、“大连昱圣苑国际酒店”，累计投资额为15亿元人民币。 四、项目可行性研究报告编制说明与依据 根据国家有关法律、政策与该项目的具体情况，该项目可行性研 究报告的主要编制依据有： 国家计委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价办法与参数》； 国家有关部门颁布的关于房地产开发项目的有关规定； 大连市政府制定的《大连市经济上新台阶的规划纲要》； 大连市城市总体规划； 辽宁省建筑工程预算定额、投资概算指标及有关费用标准； 委托方提供的其他相关材料； 有关该项目的规划批文。 五、项目可行性研究报告的研究范围 根据国家的有关法规、政策规定和委托方的要求，本可研报告对 大连昱圣苑国际酒店建设开发项目的可行性进行全面的分析论证，研究范围主要包括： 总论； 项目建设必要性分析； 市场研究与分析； 项目