理财咨询与服务课件作者汪纯项目七-个人房地产投资.pptVIP

 1、热爱房地产中介服务工作，有强烈的事业心和钻研精神。2、不断累积资源（房源、客源），掌握大量的房地产市场信息，拥有丰富的房地产知识。3、能够承受本职业具有的强大压力，具备快节奏工作的能力。4、有为客户提供房产理财服务的能力。 工 作 标 准 一 、租房与买房 在租房还是买房这个问题上，让人们很纠结。经历了房价快速非理性的上涨，和近两年政策调控下的整体下跌的过山车，目前，在政策调控下，我国的房价趋于稳定。在房价理性的情况下，对于个人投资者来说，在相当长的一个阶段内，租房与买房没有什么区别，关键是个人能力和感受。最好“量入为出、适度消费”。下面根据人们总结出来的经验，租房、购房优势与劣势。见表7-2 知 识 储 备 二、 适合租房的条件1、租售比较高租售比，即房屋租金与售价的比例。是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。比较简便的计算方法是以月租与房屋总价进行对比求得租售比。这是国际上用来衡量楼市运行是否良好的指标之一，租售比值为1：200到1：300之间为正常。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶160~1∶200。 一般来说，如果租售比高于1∶200购房投资收回成本的期限就长；如果低于1∶160，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶160，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。 从目前北京市区的房价来看，以某住宅楼为例50平米的开间，一个月的租金为3200元，售价为132万元。其租售比为1∶412.5，远远地高于正常区间范围。它意味着如果你购买下来，用于出租的话，34年后才能收回成本（这其中还没计算各种费用支出）。表明房产投资价值相对变小。2、房产投资风险高从这两年的房价整体下跌中，也让很多人开始意识到投资房产带来的风险。很多精明的投资者，开始通过分析计算来决策投资规划，他们逐渐发觉租房其实也是不错的选择，还可以把节省出来的资金投资到其它回报率更高的领域，分散风险，增加收入。 3、个人收入较低或不稳定租房是刚出来工作的年轻人不错的选择。理由如下：第一、事业刚刚起步，可多一些精力和资金投入在个人充电上。第二、不做啃老族，积攒实力后再考虑投资购房。第三，为了工作方便，无论怎样改变工作地点（有时外派工作一段时间），都可以选择近距离居住，这在目前交通紧张的情况下，无疑是一个不错的选择。 专家分析，在一个相对比较成熟稳定的房地产市场，投资房产的回报率应该是围绕着房屋贷款利率上下波动的。如果不是在合理范围内，市场上可供出租的房源和有需求的租房量就会反复调整，使市场保持合理的状态。在一些房地产价格保持稳定的发达国家，住房的自有率基本保持在60％至70％的水平。而在我国，目前的房地产市场正逐渐趋于理性的大背景下，房租支出一般不会低于存款利息，租房的和买房的都不会吃大亏或者占大便宜。租还是买，取决于生活方式。当然，对于租房买房哪个合算，还要全面考虑生活、工作、将来或现在子女培养、教育，老人赡养等方面的需要。工作、生活不稳定时，租房可作为年轻人购房过度的选择。所以，针对章先生的现状，建议其首选租房，待今后有了一定经济基础，在考虑购房问题。 一 、 明确任务明确工作任务，根据自己掌握的租房知识，向客户推荐适宜的房源，帮客户联系房东，做好协调双方的工作，带客户看房，协助双方办理相应租房手续。二、租房工作流程租房中介公司的具体工作业务流程如下： 1、了解客户基本信息及需求并进行登记通过沟通了解到章先生对租赁房屋的要求，并将章先生的租房信息填入客户信息调查表。2、向客户推荐适合房源 在明确章先生希望在本营业网店的协助下租房时，业务人员可根据自己所在中介公司的出租房资源库寻找适宜房源，向其推荐。  工 作 过 程 3、联系房东，带客户看房 不断地与租赁双方当事人联系、看房，直到客户选到满意的房子。可通过对房屋的了解，向客户做一些简单地介绍。此阶段要求业务人员：（1）、耐心细致。与双方当事人良好沟通；（2）、熟悉出租房的周围环境：如交通、购物、学校、医院等；（3）、熟悉出租房本身的状况：如房间布局、朝向、采光、功能（是否集中供暖）等；（4）、了解物业服务等：安保、物业维修、停车位等。 4、具体查验房屋，交定金 在确定房屋适租后，可带领客户进一步检查影响日常生活的细节，如上下水管道是否通畅，各类电器是否能正常使用，门窗的开关是否正常……，如果有问题要求房东整改。只有多方面因素都让人满意的房子，才适合让客户租住。如果基本满意可按双方商议结果交定金。订金金额一般为月租金的20%。若日后反悔，房东可因房客违约没收定金。中介与双方商议签订合同日期及应携带的证件与材料。 5、签租赁合同在签