科学理性地对待房价问题.pptVIP

科学、理性地对待房价问题;目录; 引言;;;2房地产价格波动的系统研究——雪球生长曲线 ;2.1房地产价格波动系统;; 需求力子系统;2.1房地产价格波动系统; 供给力子系统;2.1房地产价格波动系统; 宏观力子系统; 房价不仅是受需求力、供应力的影响，它的大起大落总是与宏观政治、经济文化因素息息相关的。纵观古今中外，城市的兴衰、房价的剧烈波动，都与宏观环境直接相关。我国古代王朝的更替、都城的迁移、今天深圳的繁荣、浦东的崛起、海南房价泡沫导致房价长达十余年的持续下跌都与宏观力作密不可分。 ;2.2 房价动力系统稳定性研究—— 雪球生长曲线 ; 房价就像一个雪球一样，由三股力量同时共同作用产生合力，沿着S型生长曲线上下波动，由低向高不断发展壮大而逐步抬升，达到一定高度后保持平稳。 从短期看雪球的运动方向是供应力和需求力的合力作用的结果???供应力是向下的力，需求力是向上的力，宏观力则像一只巨型有力的手，托起房价雪球向上运动。; 需求力、供给力、宏观力在居民、开发商、政府三方之间进行博弈。怎样充分协调，使三方和谐运作，共同维护房价动力系统的稳定生长，正是房价调控的最难之处，同时也是最有魅力之处。;中国目前房价调而失控原因分析及对策; 房价问题是关系到房地产、宏观经济和社会发展的重要问题，是一项系统工程，必须以系统的思维去观察问题、发现问题、研究问题集合解决问题。 从系统论看，必须需求、供给、宏观三个子系统的功能和谐稳定，大系统才能协调发展，否则就会产生房价的失控.;3.1谁启动了房屋的需求链——需求力子系统过大 3.2房价调控治本之策 3.3理性面对房价调控——购房者的对策;从1998年开始实行鼓励购房的政策，住房的消费需求快速释放。改革开放20年积累的民间资金开始寻找出路，而股市的大跌，将民间资金被迫挤向位移的出路——房市。于是整个房市需求链开始快速启动。 民间资金进入房市 一次付款者启动并拉动需求链 满足自己消费需求的购房者开始跟进 由于开发期较长，供小于求，房价开始上涨，形成“购房赚钱案例——榜样” “榜样之力”推动民间资金、海外资金大量进入房市 投资需求进一步加大，供进一步小于求，房价快速上涨 担心房价一直上涨，出现住房“提前购房”现象，被迫跟进 房价调而失控，一路上扬，出现“房奴现象”，强迫跟进——超出个人能力购房。; 由此可得，民间资金是启动需求的原动力。 从雪球生长动力系统看，投资与投机需求的过大导致了需求子系统过大，是目前房价调而失控的主要原因.;1开征房地产增值税，减少房地产升值获利之功能 2建立住房保障体系，加大经济适用房建设的速度 3实行房价信息直通车，统计局实行垂直管理;1重视宏观力研究，选择合适物业 2学会运用租息比，看清温度，适时购房 预期房价=月租金×12/市场利率 当实际房价大于预期房价，就有一定风险 ;4 总结