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竞争持续加剧，需求表现回暖 2004年上半年中关村写字楼指数分析报告 指数走势：租金售价指数连续两季度呈现下跌态势 2004年第一季度中关村写字楼的租金和售价指数保持下跌趋势，其中租价指数为93.42点，比上一季度下降0.85点，参考平均成交租价为3.95元/天/平米，指数平均成交价格为4.10元/天/平米；售价指数为99.56点，比上一季度下降0.32点，参考平均成交售价为10034.7元/平米，指数平均成交价格为10588.7元/平米。 2004年第二季度中关村写字楼的租金和售价指数继续保持下跌趋势，其中租价指数为93.01点，比上一季度下降0.41点，参考平均成交租价为3.93元/天/平方米，指数平均成交价格为4.08元/天/平方米；售价指数为99.38点，比上一季度下降0.18点，参考平均成交售价为10017.0元/平方米，指数平均成交价格为10541.1元/平方米。 [指数成交价格：将采样的成交价格转换成标准价格进行指数的运算。标准层的定义是：10层以上的在租项目7层朝阳面为标准层，10层以下的项目3层为标准层；在售项目统一的标准层为7层朝阳面。标准价格的定义：将采样的价格按照楼层与价格的线性关系转换成标准层的价格] 本年度一、二季度售价指数的下跌幅度均小于租价指数，同时售价指数的下跌幅度呈现减小趋势，这表明：一方面销售市场供大于求的状况进一步加剧，但由于成本的制约，利润和价格下调的空间已经非常有限；就租务市场而言，随着第一季度的新盘入市和部分售盘集中成为现楼或准现楼后开始加强租赁攻势，导致租务市场的消化压力继续增大，但由于第二季度没有新增楼盘，租赁市场新增压力有限，因而第二季度租金的下跌幅度较第一季度小。 市场供需：供给新装亮相、需求成交回暖 上半年供给： 上半年的新增供应主要集中在第一季度，新增供应量为33万平米，分别是创富大厦、天创大厦、CEC大厦、辉煌时代大厦、海兴大厦、海淀商业大厦，除创富大厦以只租不售方式推出外，其余均为出售项目。上半年33万平米加上2003年度空置的36万平米存量写字楼供应，使目前中关村地区供出租和销售的高档写字楼存量供应达到69万平米。 2004上半年新增供应楼盘情况： 写字楼 位置 建筑面积 租价（报价） 售价 （报价均价） 创富大厦 中关村西区周边 2.3万平米 4元/天/平米 天创大厦 中关村西区 6.8万平米 未定 CEC大厦 中关村西区 12.5万平米 28美金/月/平米 16800元/平米 辉煌时代大厦 中关村西区 6.4万平米 24美金/月/平米 18000元/平米 海兴大厦 中关村西区周边 3万平米 12000元/平米 海淀商业大厦 中关村西区周边 2万平米 未定 从高档写字楼目前存量供应的区域分布上看，目前存量以及近期新增供应主要集中在以中关村广场为主的核心区。本年度第二、三季度，以中关村广场为主约有35万平米高档楼盘即将成为现楼/准现楼，一般来说写字楼的成交主要发生在现楼或准现楼时段，今年第二季度需求市场成交呈现明显回暖现象，也说明了这一点。 从供给方式来看，由于销售市场供给远远大于需求，迫使售盘采用租售并举的方式，尤以已经或即将成为现房的售盘为主，使销售市场的消化压力直接转嫁到租务市场，导致租务市场的供给竞争加剧，直接反映到价格的竞争上面。 上半年需求： 上半年写字楼租赁和销售成交数量（按照指数采集标准）有32单，消化了约15万平米左右的面积，主要发生在高档写字楼。上半年成交的特点表现在大面积租赁和购买，如： 中关村金融中心B座被新东方学校整栋购买 三家中资机构购买中国电子大厦A座（洽谈） 中国公路工程咨询监理总公司购买嘉豪国际中心2100平方米 新浪、百度、华旗资讯、美国存储技术等IT知名企业，租赁理想国际大厦超过15000平米 世界零售巨头沃尔玛租赁盈都大厦几乎全部商业面积近3万平方米 值得关注的是，今年上半年需求变动呈现出几个明显的特点：（一）有国资背景或在行业内处于领先地位的大中型高新技术企业在中关村投资置业的趋势渐暖，“国”字头和行业龙头企业成为消化写字楼面积的市场主力，同时部分中关村本土成长而目前在东部地区办公的实力高科技企业目前已经表现出明显的回流趋势；（二）世界高科技知名企业在中关村地区设立研发中心或加强研发力量的趋势更加明显；（三）是企业可选择的余地比较大，理性消费与性价比综合评比在企业消费行为中表现得突出；（四）商业面积购买持续走俏，商铺投资在中关村商业配套缺乏的情况