王相大厦市场报告提报最终版.ppt

项目景观分析 本项目景观资源丰富，内外结合； 建筑周围分布各种绿地，树木，水体等景观； 项目东侧为滨河西路，滨河西路与海河之间为中庭景观带与项目南侧中庭绿化带组成本项目独享的双中庭绿化景观； 中庭绿化 中庭绿化 双中庭绿化景观 项目交通动线分析 本项目车流动线主要集中在项目南侧，人流动线主要集中在项目北侧，实现基本人车分流，满足出入安全需求； 城市连接动线部分，由市区及滨海新区到达本项目主要在项目东北侧， 本项目建筑物周边保持车流，人流畅通，人员疏散通道及消防通道没有障碍物 ，极大地满足紧急状况下逃生需求。 项目内交通动线 城市连接动线 项目停车及出入口分析 本项目共设置三个主入口，写字楼及公寓部分设有一个出入口，东北角商业部分也设有一个独立的出入口； 本项目停车位主要设置在地下一、二层，地上设有少部分停车位，结合项目车流动线设计，主要集中在项目南侧。 停车位 地下停车场分析 项目地下为停车位，共设置停车位385个，其中地下普通停车位27个，双层机械停车位358个，地上停车位16个； 3.5万平米写字楼部分按每100㎡1个车位及240户公寓计算车位设置，至少需要近500个车位，因此本项目目前的车位数略少。 首层分析 本项目首层设计有独立办公大堂与公寓大堂，并各自配备3部客梯，实现办公与酒店客户分流，互不影响。 双大堂设计 本项目为中心核心筒设计，公寓部分每层设有3部客梯，1部货梯，公寓部分每层24户；公共走道为环形通道，既达到了内部交通便捷，又最大化的节约了空间，得房率65%，但3梯24户的电梯设计明显不足。 公寓标准层分析 3m 1.75m 写字楼标准层分析 写字楼每层设有3部客梯，1部货梯，单层面积2100平米，每层10户，可拆分重组，但是每层平均700平米一部电梯设计同样明显不足。 大堂设计 由皇冠衍生出的设计理念，体现出酒店的奢华、绚丽、优雅的高贵品质。，与区域内其他项目形成了鲜明的对比，我们建议将局部更加细化，着重如雕塑小品，壁画以及沙发茶几等方面。 100.00% 20059.6 100.00% 222 合计 10.00% 2005.96 2.70% 6 330平米 24.22% 4857.84 16.22% 36 134平米 34.39% 6897.96 32.43% 72 93-96平米 31.40% 6297.84 48.65% 108 55-60平米 面积占比 总面积 户数占比 户数 户型面积　 公寓部分户型面积配比 本项目主力户型为一室，主力面积为93-96平米及134平米，每层端户为4户130平米超大观景户型，项目顶层设有6套约330平米的豪宅，产品面积设计较区域内其他项目略大。 户型分析 标准一室户型，独立卫生间及开放式厨房设计，4米开间、10米进深 合理的将一室一厅户型以隔断分开，功能分区合理，并有超大观景面 134平米 96平米 93平米 55-60平米 4.1M 4.1M 4. 6M 4.1M 10M 9M 7.3m 7---9m S W O T S1: 紧邻中庭景观绿化，双中庭景观，内外景观互动； S2: 独特的建筑立面，双大堂设计 S3: 准现房销售，工程进度在片区内存在领先优势 W1: 户型面积设计略大，电梯设计较少，车位设计较少； W2: 项目规模较小； W3: 开发商品牌市场认可度仍处于上升阶段 T1:2011年货币政策紧缩，楼市调控依旧，对投资信心产生影响； T2:未来区域市场产品供应量较大，同质化竞争激烈； O1: 响锣湾区域建设不断深入； O2: 产业类型不断扩大，入驻企业数量不断增加，区域人口密度增加； O3: 于家堡片区开发将带动响螺湾片区市场定位基准的提升 项目SWOT分析 景观 紧邻片区中庭绿化，双中庭绿化景观，内外景观相结合，营造生态、环保、健康的办公居住环境 产品 独特的建筑外立面设计 双大堂设计 商业5层整层商务会所 品质 高品质精装修，各种户型的超大观景面，打造精致商务公寓 项目核心卖点分析 项 目 定 位 及 优 化 建 议 项目定位 项目优化建议 价格定位 客群定位 项目定位思考点 一、本项目与区域同类产品集中上市，项目各有特点，如何挖掘我们自身的特点，凸显优势特征？ 二、目前区域市场中存在如中船、天齐、华贸、云滨等走低价路线的中档产品和旷世国际高端高价位产品两类项目，如何选择我们项目的方向； 三、项目如何操作更具有安全性，在市场较好的情况下是项目更具有特色 1、本项目不走低价路线，如果走低价，在同区域产品激烈竞争下，客户必定会被分流，我们将更加没有市场竞争力； 2、我们建议充分挖掘项目自身价值，同时提升产品品质，打造精致高端产品； 3、本项目所处响螺湾片区，独享双中庭绿化景观，双大堂设计，虽然户型设计方面略显过大，但是通过产品细节