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美国住宅租赁法律制度研究 　　[内容提要]美国住宅租赁法律制度由判例法、各州和自治地方立法，以及联邦立法构成。从20世纪60、70年代以来的美国联邦与各州相关立法和法院判例来看，当代美国住宅租赁法越来越注重对承租人住宅权的保障。法律要求房东承担适住性担保义务和更多的侵权责任，限制房东终止租赁的权利，给承租人以正当理由驱逐的保护。一些地区还实施了不同程度的租金管制措施，从而保障了承租人拥有健康、安全、稳定且可负担的住所的权利。美国住宅租赁法律制度对承租人权利的保障不仅必要，也具有经济合理性与合宪性。 　　关键词：美国政治与法律　住房制度　住宅租赁　法律制度　住宅权 　　 　　一　美国住宅租赁法律体系的构成 　　 　　美国的住宅租赁法律制度主要源自英国带有浓厚封建农业性质的古老判例法。在这一普通法规则体系中，租赁被看作是租赁地产权的转让，而与双方的契约无关。双方的契约义务是相互独立的，并不互为条件。因此即使房东未能履行约定的义务，租户仍然必须支付租金。绝大多数维修的责任亦须由租户承担。“这些原则显然不适合现代城市的环境，无法体现出法律所应当保护的个人与公共利益。”但在法院的保护下，在20世纪大部分时间里，房东一直行使着这种普通法权利。他们将不符合安全卫生标准的住宅交给租户，享受着收取租金的权利，却几乎不承担什么义务。 　　直到20世纪60、70年代，法院才逐渐开始将不动产租赁视为提供服务的合同。运用契约规则使法院在处理租赁关系时获得了现代合同法所具备的所有灵活性。法院还将住宅租赁与商业租赁区分开来，以家庭居住生活为目的租赁为住宅租赁。两类租赁适用的普通法规大体相同，但基于两者背后的政策性考虑和双方的正当期望不同，法院在适用这些规则的倾向性和具体方式上有明显的差别。一方面，法院认为商业租赁的承租人更可能拥有足够的谈判能力和技巧，在租约中能够最大程度地保护自己的利益，而这些恰恰是住宅租户所欠缺的。另一方面，法院注意到，租赁房屋是相当一部分住宅承租人满足基本居住需要的方式。正如斯凯利?赖特法官(J.Skelly wright)在“杰文思”案中宣称：“(源于普通法的古老规则)在农地或商业租赁中可能仍是合理的。在这些案件中，租约的价值只在土地本身。但是对于现代公寓的租户来说，租约的价值在于它提供给该租户一个居住的处所。” 　　这种观念上的变化更明确地体现在各州对住宅租赁的成文立法中。到21世纪初，除了以阿肯色州为代表的少数几个州的法律仍在维护房东的“权威”，大多数州的立法都转向保护租户利益的立场。1972年，为了使住宅租赁能有一个统一适用的法律规则，美国统一州法全国委员会提出了《统一住宅租赁关系法》。至今已有十几个州以此为蓝本制定了本州法律，其他各州的立法和判决也或多或少受到它的影响。另外，美国法学会以《法律重述》的形式整理出典型判例规则和法律理论，对住宅租赁法的实践也起到重要的指导作用。 　　州以下的地方政府在各自权限内也都有权制定市政法规，调整住宅租赁关系。许多城市都制定了有关住宅租赁管理的地方法规，成为各地住宅租赁的成文法依据。 　　调整住宅租赁关系的财产立法权在美国宪法规定的联邦与地方权力分配体制中属于各州的保留权力，因此，联邦法律很少直接干涉住宅租赁关系。1968年，联邦出台了《公平住宅法案》，从保障公民平等权的角度出发，对住宅租赁领域中的歧视性做法加以限制。在战争等紧急状态下，联邦往往通过立法干预住宅租赁关系，如第二次世界大战期间，国会通过了《价格紧急控制法》，授权对房租进行管制。此外，针对严重危害社会的毒品犯罪，国会于1990年通过了《与毒品有关之住宅驱逐修正法令》，规定如果承租人租赁住宅卷入毒品犯罪，则出租人可以此为正当理由收回房屋。 　　在美国住宅租赁法律体系的发展过程中，可以看到承租人的个人生活需求而非财产和契约权利，正受到越来越多的关注。处在转变中的法律规则正朝着保障现代美国租户能够稳定地享有安全、舒适、健康和可负担的住宅目标迈进。尽管仍存在争议，但这种变化在美国住宅租赁的立法和判例中已经得到了充分地体现。 　　 　　二　安全、舒适、健康的住宅：房东的义务与责任 　　 　　(一)房东的适住性担保义务 　　在现代立法和法院要求房东承担的众多义务中，最重要的当属适住性担保义务：房东必须保证租户拥有一个安全、舒适、健康的生活环境，虽然无须奢华，但必须满足作为“家”的最低标准。 　　然而直到20世纪70年代，根据传统普通法中“买方注意”(caveat emptor)规则，除非双方有相反的约定，房东没有义务保证出租的住宅处于适合人类居住的状态。根据损毁法中财产占有人须对其行为导致的财产毁损承担责任的原则，普通法将大部分住宅维护责任强加于租户。即使是自然原因造成的毁损，修复义务也由承租人承担。住