湘潭市场报告20081228.ppt

湘潭河西湘江风光带旧城改造项目 深圳三鼎地产 二OO八年十二月 报告框架 湘潭市房地产的销售面积逐年上升，空置面积逐年下降，说明房地产消费以自住为主，投资行为有限 湘潭市商品房消费处于粗放型阶段，主流产品质次价低，供求面积偏大，近年出现户型需求偏紧凑的趋势 湘潭房地产板块——逐渐形成客户及产品水平存在较大差异的三个板块，项目所在的中心区为当地开发水平和客户层次的标杆区域 湘潭市05年5月以来的土地出让情况（注：仅列举其中土地出让规模在10000m2以上） 湘潭市05年5月以来的土地出让情况（续） 河东VS河西：无论从客户（交通条件限制）或是产品层面都不存在竞争 河东传统区VS河东中心区：竞争价值点、客户群体存在很大不同，非核心竞争区域 2、周边环境 3、物业形态 4、业态布局－巴黎春天百货 4、业态布局－第一食品 4、业态布局－沃尔玛大卖场 4、业态布局－和乐特力屋 4、业态布局－宝大祥＋上海书城 4、业态布局－万达国际影城＋大歌星KTV 1、项目概况 2、项目经济指标 3、总体设计规划特点 4、交通体系和停车特点 5、动线布局 6、功能构成 6、功能构成 谢 谢 综 述 从产品形态到业态规划上均比较类似。其中1F均设置有特色餐饮（如KFC,星巴克等），2-3F均引入了大型主题卖场（一个是国美电器，一个是宏图三胞），4F则规划为KTV。各个区域业态的明确定位对充分的吸引人气起到了比较强的作用。另外，在1F的规划中，对外设置有许多开口供游人进出，同时商铺均采取了双面开门设计，延展了商铺的临街面，提高了商业价值。 可借鉴之处： 1F多设置出入口，同时商铺双面开门设计，拉长商铺的临街面，提高商业价值。2-3F大面积的商铺可考虑引入大型主力店持有自营，也起到了聚集人气的重要作用。 核心餐饮及购物区: 本区域位于项目的中心位置，被外围建筑所围合，但内部穿梭的街道展现出了完全开放的氛围。 建筑均为4层左右。其中1F大多规划为品牌服饰店、小型特色餐饮店（如甜品屋）；2-4F则主要规划为中型特色餐饮店。 4、核心餐饮及购物区 1F：餐饮、服装、精品眼镜、饰品等 2F：中型特色餐饮 3F：中型特色餐饮 4F：休闲中心 1F：品牌服饰、特色餐饮等 2F：中型特色餐饮 3F：中型特色餐饮 4F：男子SPA会所 综 述 整个商业广场的核心中央地带，是人群与人流最为密集的地区；建筑设计上采用开放式商业内街的形式，方便人群自由穿梭于中心区域内；1F均为分割小面积商铺，便于引入商家经营；2-4楼则均有空中连廊相连接，使得食客能更方便的在不同商家之间进行选择，也为经营业主带来了均衡稳定的人流。 可借鉴之处： 中心区域为人流集中区域，设置开放式步行内街，使得人流能均衡的导入到项目的其他各个部分； 中心区商业采用小面积分隔，方便日后经营；楼上则引入中型餐饮主力店，并利用联通的立体交通，使高楼层商铺的区位性不再突出。 5、业态组合与分布 零售业 餐饮业 酒店 休闲娱乐业 非商业用途 平面布局 街角主入口处，零售、餐饮业混搭搭配，其中以零售业为主要业态。 沿街次入口处，主要排布中型餐饮业。 内街区沿街，零售、餐饮业混搭搭配，不设置主要业态。 广场中心，高度聚集餐饮业，形成广场内商圈。 其他内纵深处，主要散布休闲娱乐等业态。 纵向布局 1F采取remix混合布局，即 餐饮、零售业 混合穿插搭配，不进行明确功能分区； 各主入口以零售业为主、次入口以餐饮业为主。 2F 各组团功能分区较明显，以广场中心为起点，第一梯度为餐饮业、第二梯度 （主外街）为零售业，第三梯度（次外街）为酒店业。 3F 各组团功能与2F大致相似，也为三级梯度，原零售业份额划拨部分给于休闲业。 即第一梯度为餐饮业、第二梯度（主外街）为零售、休闲业，第三梯度（次外街） 为酒店业。 4F 平面完整度较差，布局较混乱，大体布局意图是延续各建筑3F原有业态的延续 或设置低承受能力相关业态。 5.1、业态布局说明 四、交通动线分析 入口 项目为开放式街区，共计入口10处，其中人行 入口8处，车型入口2处。 人行主入口排布在人流密集处，即街角位置 及卖场位置。 人行次入口主要沿街按楼栋之间间距自然排布 车行入口集中在西侧，即人流最稀疏区。 动线 人行交通动线与车行交通动线有明显分界点， 分界位置为地块中轴附近，接近广场中心区。 人行动线主要集中在地块东半区，简单来看即 平均分割的“三纵六横”，中心广场区位置即 为中心纵 与 中心横 的交界处。 车行动线占据范围较小，涵盖面积约为地块面 积的25%，为沿靠停车场环绕走向。 人行道与车道交汇处设有护栏和人行横道线， 帮助人流、车流区分和疏导。 总结 通过对大宁商业项目的详