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房企再融资重启倒逼信托业转型 　　随着上市房企再融资开闸，房地产信托不再成为房企解资金燃眉之急的单一途径，整个行业面临着转型困境 9月18日，以北京一家房企再融资方案获证监会受理为起点，停摆了三年的房企再融资开闸信号正式打响。随着上市房企再融资开闸，房地产信托不再成为房企解资金燃眉之急的单一途径，整个行业面临着转型困境。 从去年开始，房地产信托占比便开始下降，今年一二季度，房地产信托占房企融资比例均不足10%，一些大的信托公司开始调整策略，试水房地产基金。由于基金型信托产品为先筹集资金再找项目，不提前约定收益，在一定程度上解决了刚性兑付问题，业内认为，信托房地产基金化或将成为新趋势。 再融资重启 自8月份新湖中宝股份有限公司领衔房企再融资开始，目前已经有33家上市房企启动股权融资，涉及资金达740亿。相关数据显示，年内融资规模或达到900亿元。 虽然之前传言，房企再融资将主要限制在土地一级市场开发，以及旧城改造等政策鼓励项目，但是，目前的房企再融资预案并不局限于此，不少募投项目已经包括商业地产、旅游地产和住宅地产开发等。但是至今仍未有一家上市房企获得放行。 不管这些企业的方案最终能否得到监管层“放行”，业内普遍认为，再融资结构性开闸将是大势所趋。 记者采访的某PE称，他认为在当前情况下，房企再融资启动不会对整个房地产业造成太大影响。“就像之前启动的暂停房企上市、再融资和重大资产重组等，这边口子堵住了，那边有房地产信托敞开大门，最终地产调控总是无功而返。” 从9月以来，不断有媒体宣称，再融资启动后，可能会引起投资者的热情追捧。富有戏剧性的是，与房企的热情相比，投资者却反应平淡。 事实上，除新湖中宝得益于第一单刺激而当天涨停之外，绝大多数地产股的市场表现却并不如人意。荣盛发展一度跌停，招商地产庞大的融资计划也遭冷遇。上述投资人表示，这是因为房地产融资属于长周期性，企业在获得低成本资金的同时，还要失去很多机会成本。尤其是今年，政府没有对房地产调控作出最新定调之前，房地产业发展前途未卜。 东方证券报告认为，从资金成本的角度来看，股权融资的成本优势非常突出，但其时间周期也非常长。就算董事会发布了批文，股东大会通过后，也需要漫长等待证监会批文。等到最终发行股权融资起码是一年半以上。因此，除非公司不是急着要钱，否则通过股权融资，要失去很多机会成本。 对信托业而言，再融资一旦启动，意味着房企对他们的依赖性将会大大减少，必然会对房地产信托造成一定冲击。上述PE表示，由于目前能够获得大规模融资的上市房企毕竟属于少数，因此房企融资开闸短期内不会对地产信托造成威胁。但长期来看，目前市场上地产信托融资成本过高，一旦房企拓宽融资渠道，将会拉低整个房地产融资成本，使得地产信托利润趋薄。 据记者了解，目前国内多数地产信托为企业提供的仍然是单一项目融资。随着地产调控力度越来越大，地产商开始考虑让资金方一同参与投资，并共同分享利润，再加上监管层这两年对地产信托监管日趋严紧，使得那些披着股权外衣的债权项目审批难以通过，在这种情况下，很多信托业开始考虑转型，地产基金应时而生。 因此，融资成本高、兑付压力大的地产信托转型已成必然。 地产信托转型 早在几年前，部分信托公司对于房地产基金已经跃跃欲试，中信信托、平安信托、上海信托等公司，早几年就开始对房地产基金进行探索。这些公司一改过去只参与房地产融资的模式，而是从开始拿地就与开发商一起全程参与项目开发，真正开始了将地产项目传统的债权融资模式变为“债权+股权”的融合，因此客户收益也开始浮动。 以平安信托为例。根据平安今年的半年报，至6月30日，平安信托资产管理规模高达2283亿元，其中房地产信托630亿，占27.6%。 早在2004年，平安信托就完成了首笔房地产投资，为购入“持有型物业”匹配了期限较长的保险资金。2009年起，公司开始试水房地产开发股权投资，构建信托公司主动管理、投资者自负盈亏的私募基金产品线。截止目前，公司持有型物业占总业务的30%；占地产板块20%的保险资金，基本投入持有型物业。 平安的独特之处在于：公司很早就根据其拥有的保险基金开始布局持有型物业，采用类基金的股权投资模式。伴随着这些业务，开始培养专业化团队，有别于多数信托公司的“万能团队”。 这几年来，平安的融资类项目70%以上跟大中型开发商合作，选取风险较低的项目，投后管理渗透很深。这使得公司这几年的业务结构发生了很大变化，融资类业务占比逐渐下降，股权投资逐渐占上风。 平安之外，万向信托也做了尝试。自今年6月底起，万向信托共发行了三款房地产信托基金产品。其中“万信-房地产信托基金-3号”将募资1亿元，属于私募基金。 易居中国