物业估价——市场法.pptVIP

项目二 市场比较法;;;能力目标： ;模块一 市场比较法的概述;;三、市场法适用的估价对象和条件;;五、若干重要概念解释;;模块二 交易案例的搜集与选择;二、收集交易实例的途径; 收集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证之一 ;五、选取可比实例;数量要求;其它要求;例1;例2 有一幢砖混结构的住宅，建筑层数7层，地区级别为7级，现空置。要求用市场法评估其出售价格，请从下表所给资料选取合适的可比实例。;六、 建立比较基准;（一）、统一物业范围 ;带有债权债务的物业; 估价中为便于比较，价格通常以一次付清所需支付的金额为基准，所以，就需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期时一次付清的数额。具体方法是资金的时间价值中的折现计算。 例 某宗物业交易总价为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付，假设月利率为0.5％，计算该宗物业在成交日期一次性付清的价格。 ; 在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。 如：单位建筑面积、单位套内建筑面积或者单位使用面积上的价格、楼面地价 ; 在现实物业交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：  建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积  建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/建筑面积  套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/套内使用面积; 在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公??顷、亩)，中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。它们之间的换算如下： ? 平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 ???? 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10?000 ????平方米下的价格＝平方英尺下的价格×10.764 ???? 平方米下的价格＝坪下的价格×0.303 ;;例4：收集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积为200m2,，成交总价80万元人民币，分三期付款，首付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万??人民币于一年后付清，乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万元美元，于成交时一次付清，如果选取此两宗交易实例为可比实例，则应进行哪些相关的修正？ 假设甲 当时人民币年利率8%乙成交时1美元=8.3元人民币 1平方建筑面积=0.75平方使用面积 甲单价=3821.1元/平方米（建筑面积） 乙单价=4020.4元/平方米（建筑面积）;模块三 市场比较法的因素修正;;百分率法：交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为± S％(当可比实例的成交价格比其正常市场价格高时，为+S％； 低时，为-S％)，则： ;;;;;二、期日修正;;;;;;;;;三、房地产状况修正;;住宅房屋楼层修正系数表;;;2、容积率修正 ： 容积率修正系数＝待估宗地容积率系数／比较案例宗地容积率系数 容积率修正后的价格＝比较案例价格×容积率修正系数 某城市容积率修正系数 ;;;;为评估某商品住宅2011年10月30日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取了ABC三宗类似的交易实例作为可比实例，可比实例与待估住宅在房地产状况方面的比较判断结果如表所示，试求取各可比实例的房地产状况调整系数。;【课堂练习】 为评估某商品住宅2011年10月30日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取了ABC三宗类似的交易实例作为可比实例，可比实例与待估住宅在房地产状况方面的比较判断结果如表所示，试求取各可比实例的房地产状况调整系数。;模块四 市场比较法的公式与应用举例;三种方法确定最终结果： （一）平均数法 ——平均数又有简单算术平均数和加权算术平均数。 1、简单算术平均数，是把修正出来的各个价格直接相加，再除以这些价格的个数，所得的数即为综合出的一个价格。设V1，V2，V3，…Vn为修正出的n个价格，则其简单算术平均数的计算公式如下： V=(V1+V2+V3+ ··· +Vn)÷n 2、加权算术平均数依下列公式求取: V = V1f1+V2f2+V3f3＋ ··· +Vnfn （二）中位数 中位数是把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格；当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。 （三）众数 众数是一组数值中出现次数最多的数值。 在实际估价中，最常用的是平均数，其次是中位数，较少采用众数。;市场法应用举例： 估价