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论项目开发前期设计工作重要性和问题研究 　　摘要：随着城市建设的发展，房地产目前已经成为国民经济一个新的增长点，也带动了房地产策划行业的发展。本文首先分析了项目策划的基本概念、主要内容，然后论述了策划工作中应该关注的几个问题，最后进而提出自己一些对前期工程管理策划的看法。 关键词： 项目开发 前期策划 重要性 问题分析 中图分类号：[F235.91] 文献标识码：A 在竞争越来越激烈的市场条件下，如果开发商前期管理策划中出现较多的失误，这就会对项目造成销售困难，大量房产被积压与闲置，资金周转不起来，最终导致项目公司经营困难甚至倒闭。一个房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续的组织实施，而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。 1、项目策划的概念 社会专业分工和市场需求的结果就是策划工作的兴起。因为我国房地产市场的起步是比较晚的，开发的时间也不长，很多房地产企业其实是由其它行业转变而来的。房地产风险较大、建设周期长、开发投资大，一个开发项目规划或定位不好，就会给对开发商带来了相当大的风险，而且还背负着巨额的债务。另一方面，随着房地产行业市场竞争的日益激烈及受国家宏观经济政策调控等因素制约而存在较多的不确定性和较高的风险，故房地产项目开发更需要进行全方位的营销、产品和工程管理等策划，因此房地产开发企业对项目前期的决策十分重视，而导致由专业的资深人员所组成的策划咨询机构随之涌现出来。组织结构如图 1 所示。 策划是一个咨询行业，其主要的工作内容就是协助业主在占有足够的信息基础之上，针对项目实施和决策之中的各种问题，来进行技术、经济、管理和组织方面的科学、合理的进行论证和分析。也就是我们口中所说的，业主的参谋就是策划人员，主要就是为业主在项目建设的实施和决策上来出谋划策。 2、项目开发前期策划工作的内容 项目开发的决定在于项目开发前期的项目决策。所以，项目前期策划在整个工程建设中就显得尤为重要。一般而言，项目前期策划的任务主要集中在项目的效益和意义，定义开发或建设什么，制定并监督项目的设计和规划的工作，进而使得一个具体的项目计划很好的展现出来。项目的营销计划、风险分析、进度周期安排、效益分析、投资来源、资金筹措、文化规划、环境景观、布局、标准以及房屋功能等等都是前期策划其主要的工作。具体的项目前期策划任务内容如下所示： 房地产开发企业主要关注以下几个内容：项目的环境调查和分析、项目定义和论证、项目的经济策划、项目风险策划和项目营销策划等。 3、策划工作中应关注的几个问题 3.1、策划行业自身的组织问题 策划工作在项目开发中的地位十分的关键，特别是在项目开发前期，策划工作就是核心。因为策划工作是近几年随着房地产市场中的激烈竞争局面形成的，房地产咨询业还处在发展过程中。现今，策划公司大部分是依附于销售、广告代理公司或合伙人制咨询公司，组织结构也很不完善，有些通常是接到项目之后，东拼西凑策划人员，策划人员良莠不齐，使得策划成果的水平也不高，关系到开发商对策划工作的认识和重视程度。 3.2、策划工作的组织之间的关系问题 策划方是业主的顾问和参谋，是为业主服务并向业主来进行负责。就房地产项目前期开发中的各专业（前期的策划、销售、设计和工程管理等工作组织关系而言，存在着一种情况是业主委托策划方全权的进行组织设计与实施。为了遏制多头式的管理问题的发生，在策划委托合同中应该明确各方的合作具体事项的权利、责任范围，这样就可以有效地避免多头管理对项目开发的组织管理造成不必要的干扰。 3.3、策划行业的收费问题 关于策划工作的收费问题，由于策划工作主要是靠相关专业人员进行，而且策划咨询行业始终没有一个统一的定额标准，收费的水平更是参差不齐，在实际之中大部分结合了市场行情、咨询人员知名度和项目工作内容来定的。则房地产公司选择策划咨询公司时可以多选几家，进行策划创意、方案和产品定位方面等的综合比较，选择合适的策划咨询单位。 3.4、不能正确认识自身存在的不足 一部分中型房地产开发公司都设有自己的项目策划部门，部门人员也具备一定程度的优良素质，但始终是局限于单个项目所处的区位、城市环境之间的差异，企业自身的策划人员对于当地的情况很难了解，所以就得借助到专业策划人员来完成对项目的定位是非常关键的。虽然有一些开发商也意识到了项目开发前期策划工作的重要性，也了解到应该做一个详细的分析和调查，来制定出实施方案，但通常对自己的班子太过于自信，或者是怕花钱，认为请外人来协助是完全没必要的，更倾向于自己来做等。这都有可能对项目日后的开发造成非常不利的影响。 4、项目前期整体策划中的工程管理策划 当前，房地产项目开发过程中的营销策划