经营性物业抵押贷款项目评估.ppt

经营性物业抵押贷款项目评估 主要内容 1、基本概念什么是经营性物业？ 1、 项目案例（1） 1、 项目案例（2） 1、 项目案例（3） 1、 项目案例（4） 1、 项目案例（5） 1、 项目案例（6） 1、 项目案例（7） 2、评估条件和评估要点：主要依据《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（【2006】244号）、《关于中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法补充规定的通知》（农银办发【2007】422 2.1 评估条件 客户条件： （1）信用等级AA及以上（借款人达不到标准但其控股股东或主要股东评级结果达到AA级以上的，可予准入） ； （2）资产负债率低于75％ ； （3）主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强。 项目条件： 区域范围： （1）写字楼类经营性物业抵押贷款项目应处于直辖市、计划单列市、省会城市。 （2）宾馆酒店类经营性物业抵押贷款项目应处于直辖市、计划单列市、省会城市、全国重点旅游城市和其他经济发达城市。 （3）购物中心、综合商业类经营性物业抵押贷款项目应处于直辖市、计划单列市、省会城市和其他经济发达城市。 项目标准： （1）按照土地出让合同约定，缴清全部土地费用（出让金、补偿款、契税等），办妥相关房地产权证。 （2）物业的经营管理方具有良好的经营性物业运营能力和丰富的物业管理经验。 （3）物业营业期一般不低于12个月，经营收入稳定，且在未来3年内能够实现盈利，未来经营性现金流充裕、足以覆盖贷款本息。对总、分行级优质客户申请的及我行有存量开发贷款的经营性物业抵押项目，物业经营期限按我行经营性物业抵押贷款管理办法的相关规定掌握 。 2.1 评估条件 （4）业态规模标准：写字楼项目仅介入甲级（含）以上，年均出租率不低于80%的项目；宾馆酒店项目仅介入四星级（含）以上，由国际、国内品牌酒店管理公司（见附件四）经营，年均入住率不低于60%的项目；购物中心（商场、商铺）类项目应位于城市商业中心区域，可供我行抵押面积不低于1万平米，年均出租率不低于90%的项目。混合业态的物业应至少满足以上一个条件。 （5）物业的租金收缴率（租金收缴率=年度实收租金/年度应收租金）不低于90%。 （6）总行优质客户贷款项目抵押物价值控制在物业市场评估价值的70％以内；其他客户贷款项目抵押物价值控制在物业市场评估价值的60％（或账面成本的70％）以内。 （7）额度准入：经营性物业抵押贷款额度不得低于1亿元，总、分行级房地产开发优质客户及其直接或间接控股比例50%（含）以上的子公司项目不受贷款额度限制。 （8）不得介入以下经营性物业抵押贷款项目：产权存在纠纷、权属复杂、不利于资产处置的项目 ；处于开发建设期的项目 ；工业经营性物业抵押项目（经总行审批的试点项目除外）。 特别规定： 目前可适当放宽审查条件的客户包括：总、分行级房地产开发优质客户及其直接或间接控股比例50%（含）以上子公司 ；香港和海外大型上市公司及其直接或间接控股比例50%（含）以上子公司 ；符合农业银行规定的准入标准，且处于直辖市、计划单列市、上一年度GDP超1000亿元省会城市的经营性物业抵押贷款客户。 2、项目评估条件和评估要点 2.2 贷款额度/还款来源/评估要点（[2006]244号文件） *贷款用途为物业在经营期的资金需求。对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金等。贷款用途较广，但决不等同于“无指定用途贷款”，实际操作中监管难度较大，因此，在合同中要对贷款用途作出明确规定和限制性约定，并严格按照约定用途使用贷款，严禁将贷款用于国家命令禁止的投资领域和用途，不得用于归还违规贷款和不良贷款。 *物业权属要查明是否竣工验收合格、是否取得产权证和设定抵押情况。 *对租金支付方式，要注意物业在抵押给农业银行时，承租人是否已经一次性向借款人支付长期租金，或者将租金与出租人对于成承租人的其他债务进行抵消，导致农业银行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。 *调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害农业银行利益的条款。 3、典型案例 3、典型案例 3、典型案例 项目经营情况 **万家购物广场，该物业总建筑面积为47692.38平方米, 可出租面积42，200.60 平方米,已出租面积37,840.48平方米,出租率89.7%。其中第一层80%面积出租给ITAT经营，剩余部分出租给散户经营；第二、三层全部出租给**万家超市经营；第四层出租给神龙电子游乐场经营。 女人街物业(A、B、C座)，该物业总建筑面积26208.95平方米,共有232套商铺,其中：已出售149套,自有83套，自有建筑面积18201.4平方米,可出租面积16367.86平方米,已出租面积15662.59平