墙纸行业零售盈利模式.docVIP

墙纸行业零售店面盈利模式和营运模式思考 目录： 中国房地产业的2011年与“十二?五”时期发展态势 2011年装饰行业发展趋势 2011年中国墙纸行业现状和趋势 墙纸行业未来零售的盈利模式 如何开好一个墙纸店 零售店铺盈亏平衡分析报表 一、中国房地产业的2011年与“十二?五”时期发展态势? ?2011年是中国国民经济和社会发展第十二个五年规划的开局之年。房地产市场走势与宏观经济走势密切相关。加强房地产市场调控，不仅有利于房地产市场自身平稳健康发展，也有利于宏观经济平稳运行和全面建设小康社会目标的实现。因此，为了继续巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投机投资性购房，促进房地产市场平稳健康发展，国务院办公厅于1月26日印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即国8条）。 总的感觉是：2011年及“十二?五”时期，仍是中央政府继续加强与改善对房地产市场调控的时期，也是我国房地产业发展的重要机遇期和转型期。 大盘的萎靡昭示房地产行业于今正遭遇尴尬，在喧嚣的房地产发展争论中，判断房地产市场发展态势，以下几个方面的因素应充分考虑： 城镇化进程的加快。城镇化进程加快是国家大的宏观政策，大量人口进城居住、就业，将是未来一段时间促进房地产市场快速发展的动力。 　　 消费者消费观念变化。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10%。随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。 　　 拆迁安置需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。 　 从上述分析可以看出，未来几年市场需求仍然很大。在市场化程度较高情况下，有需求的市场是不会萎缩的。尽管从今年下半年起，央行政策可能会对市场发展有一定影响，但今年全年及未来几年房地产市场将继续保持较快的增长速度。预计今年投资增幅不会低于20%。 　　 结构性问题不容忽视 ：在房地产市场快速发展过程中，部分地区也出现了一些问题，突出表现在以下几个方面： 　　 部分城市房地产开发规模过大。部分城市由于指导思想上的偏差，不顾当地经济发展水平和实际需要，盲目攀比，搞劳民伤财的所谓“形象工程”、“政绩工程”。还有少数城市，追求不切实际的经济增长指标，制订过高的房地产投资计划，导致市场供过于求，空置房增加。 　　 部分地区存在潜在的市场风险。部分地区规划和土地供应失控，导致投资增幅过大、土地供应过量，摊子铺得太大，有的地区房地产开发投资增幅超过40%；有的地区新开工面积增幅超过40%；还有的地区房地产开发新购土地投资同比增长150%。 　　 部分地区房地产价格上涨过快。近几年，城市土地价格保持持续高增长，去年，个别城市一些区位的地价上涨了1倍以上。有的城市商品房平均销售价格连续几年大幅上涨，远远高于同期人均可支配收入增幅。有的住宅项目一、两年时间内价格成倍增长，吸引了大量投资性购房，引发“炒楼花”、“炒认购号”等投机行为，进一步抬高了房价和地价，误导了房地产投资，极易引发市场风险。 　　 部分地区住房供求结构失衡，空置量增加。有的城市片面强调以地生财，减少甚至取消经济适用住房建设，房价上涨过快，中低收入家庭难以入市买房。有的开发企业为追求高额利润，盲目上大户型、高层、高档项目，一些房地产项目的单栋住宅占地几十亩、几百亩；单栋住宅标价上千万元，甚至近亿元，远远超越居民支付能力，造成大户型、高档公寓严重积压和土地资源的严重浪费。 　　 房地产业严重依赖银行资金。这是房地产发展中最严重的问题。尽管央行一再重申，“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%”，但是在实际运作中，不少房地产商自己的投入很低，余下的资金基本上来自银行。有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行开发贷款、后期靠个人按揭贷款。施工企业的钱，也大多来自银行贷款。尽管中央银行要求商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目，但仍然存在不少违规贷款。 　　 据估计，目前房地产开发企业约20%-30%的资金是来自银行贷款，而至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款，两者相加，约60%的资金来源于银行。据中央银行统计，截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%。中国人民银行对部分城市商业银行2002年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款调查发现，违规贷款和违规金额占总检查金额的24.9%。 　　 高速不是急刹的理由 　如何判断当前房地产市场，政府、专家、媒体看法反映不一。有的认为局部地区已经出现了“房地产过热”；有的认为局部地区已经出现了类似上世纪70年代后期日本、上世纪90年代末期香港