49.【协理-综合能力】第三章 房地产经纪管理.pdfVIP

第三章 房地产经纪管理 【考点20】房地产经纪管理 1.房地产经纪机构设立 （1）房地产经纪机构的概念 房地产经纪机构是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。 （2）房地产经纪机构的类型 ①根据组织形式划分：公司企业、合伙企业、个体工商户和独资企业； ②按照注册资金的来源划分：中资企业和外资企业。外资企业又可分为外商独资 企业，中外合资经营企业和中外合作经营企业； ③根据经营模式划分：有店经营模式和无店经营模式。有店经营模式还可以分为 直营模式的房地产经纪机构、特许经营（加盟）模式的房地产经纪机构、混合模 式的房地产经纪机构和参股合营模式的房地产经纪机构。 （3）房地产经纪机构的设立条件 ①有自己的名称和组织机构； ②有固定的服务场所； ③有必要的财产和经费； ④有足够数量的专业人员； ⑤法律、行政法规规定的其他条件。 2.房地产经纪机构备案 房地产经纪机构在进行工商登记，领取营业执照后，还需要所在地直辖市、县人 民政府建设（房地产）主管部门办理备案。 3.房地产经纪机构经营公示 （1）房地产经纪机构应公示的内容 ①营业执照和备案证明文件； ②服务项目、内容和标准； ③业务流程； ④房地产经纪收费； ⑤交易资金监管方式； ⑥信用档案查询方式，投诉电话及 12358 价格举报电话； ⑦房地产经纪服务合同，房屋买卖合同和房屋租赁合同示范文本； ⑧法律、法规、规章制度的其他事项。 （2）销售明码标价制度 ①房地产经纪服务明码标价 房产经纪服务明码标价是指房地产经纪机构提供房产经纪服务，应当按照规定公 开标示服务价格等有关情况的行为。房产经纪服务的明码标价，既包括实行政府 指导价的房地产经纪服务的价格，也包括实行市场调节价的其他代办服务的价格。 ②房地产价格和信息 房地产价格和信息是指房地产经纪机构在销售房商品房时按照规定公开标示商 品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素等信息。 【考点21】房地产经纪相关主体的法律关系 1.房地产经纪机构和房地产经纪人员的法律关系 （1）劳动关系 从法律意义上讲，是指房地产经纪机构作为用人单位招聘房地产经纪人员为其成 员，房地产经纪人员在房地产经纪机构的管理下提供有报酬的劳动而产生的权利 义务关系。 （2）合作关系 房地产经纪机构和房地产经纪人员的关系也有代理的性质，房地产经纪机构和房 地产经纪人员都是房地产经纪活动的主体，但房地产经纪机构是责任主体，房地 产经纪人员是行为主体，两者之间也属于法律上的代理关系。 2.房地产经纪活动当事人间的法律关系 委托人和受托人的法律关系。 （1）委托关系 委托是房地产经纪活动中最常见的业务关系。 ①委托人的权利：主要包括请求受托人处理委托事务的权利，指示受托人处理委 托事务的权利，要求受托人诚信勤勉尽责的处理委托事务的权利，委托人的权利 可从受托人的义务角度予以把握； ②委托人的义务：支付处理委托事务的费用，向受托人支付报酬； ③受托人的权利：受托人的权利主要包括费用请求权、报酬请求权和风险损失赔 偿请求权； ④受托人的义务：按照委托人的指示处理委托事务，亲自处理委托事务。 （2）居间关系 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务， 委托人支付报酬的合同，房地产居间可以定义为房地产经纪机构向委托人报告订 立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人 收取服务费用的行为。 （3）代理关系 房地产代理，属于民法上的委托代理，房地产代理可以定义为房地产经纪机构以 委托人的名义，在房地产经纪服务合同约定的权限内，为促成委托人与第三人进 行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取服务费用的行为。 3.三类法律关系的比较 房地产经纪活动中委托关系、代理关系与居间关系有共性也有不同之处： 它们的共性在于： （1）都依据服务合同设立； （2）都是有偿服务； （3）行为结果都是直接归属于委托人。 不同点在于： （1）从事经纪活动的名义不同； （2）从事经济活动的法律性质不同； （3）受益方、报酬支付方和服务完成标准不同。 4.房地产交易当事人的法律关系 （1）房屋买卖双方的法律关系 房屋买卖是房地产出卖人转移房屋所有权于买受人，由买受人支付房地产价款的 行为。 （2）房屋租赁双方的法律关系 房屋租赁是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的行为。 【考点22】房地产经纪行为规范 房地产经纪行为规范，主要包括房地产经纪的业务招揽、业务承接、业务办理、