第九章 房地产经纪人.pptVIP

第九章 房地产经纪人 第一节 房地产及房地产经纪人概述 一、房地产某些概念 1、房地产：房产与地产的总和。不仅包括土地、房屋、建筑物，也包括产权等经济权利。 房产与地产具有不可分割性,房地产的核心权利是房屋所有权和土地使用权。 属于价值高、耐用性强的不动产 具有品质的差异化，用途的多样化，供给的有限化，价值的影响化。 2、房地产经济活动三环节： 生产环节：房地产综合开发 流通环节：表现方式为房地产买卖、租赁、抵押 消费环节:产权过户、房屋维护 3、房地产市场： 狭义：房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所，它主要指房地产产品市场 广义：是指房地产再生产过程中所有交换关系的总和，它不仅包括房地产产品市场，而且包括房地产再生产过程中涉及的土地、资金、劳动力、信息、技术等要素市场。 ===》本章仅指狭义的房地产买卖，即房地产的经济活动中的流通环节。 4、房地产交易中的某些特征： 买卖双方的信息不对称 产品具有不可复制性和不可移性==》市场的价格难以形成统一，具有灵活的地域性。 交易主体广泛性 产品交易中的复杂性和多样性 复杂性：银行的双向借贷关系复杂性；产权交易复杂性 多样性：方式多样性；层次多样性；目的多样性； 一级市场：土地交易，政府与开发商 二级市场：一手房市场，开放商与使用者 三级市场：二手房市场，房地产消费的 横向转让，再流通 三、房地产经纪服务： 内容主要有五项： 1、是提供房地产政策法规与业务技术咨询； 2、是提供房地产开发项目转让、房屋买卖、租赁等信息服务； 3、是提供商品房地产经销代理服务； 4、是提供房地产价格评估与开发项目可行性研究服务； 5、是提供代办各种手续、证书 （房地产开发、立项、交易、过户、租赁备案、抵押登记等手续，与代领房屋拆辽、规划设计、建设开工证件及房地产权证书） 四、房地产经纪人：房地产经纪人是指在房屋和土地的买卖、转让、租赁、交换等房地产交易活动中充当中介，接受客户委托，收取佣金的自然人和法人。 特点为： 专业性强 以房地产信息为生存资本 服务范围广泛 严格遵守法律准则 兼顾买卖双方利益 有关房地产法律、法规及有关政策 ，并熟悉房地产开发经营过程中的 有关土地使用权转让、建筑施工、 房地产估价、抵押贷款、物业管理等 方面的专业知识 五、我国房地产经纪人的分类： 在我国只能以房地产经纪机构名义从事经纪活动，而不能以独立的身份开展经纪活动。房产经纪机构分为： 专营房地产经纪业务的经济实体：开发项目转让、房屋买卖、租赁 专营房地产价格评估业务的经济实体：房地产价格评估，土地开发可行性 专营商品房经销业务的经济实体：营销代理 全面经营房地产中介业务的经济实体 第二节 房地产经纪人业务 一、房地产经纪人应具备的素质和能力： 职业道德：诚实信用；爱岗敬业；遵纪守法；规范服务；团结协作；保障客户利益；严守机密 注重公关礼仪和形象（衣着、仪表、谈吐） 具有强列的经济、信息、品牌服务意识 具备各种专业的基本知识和执业能力 公关、洞察判断、调研、 心理承受能力、组织协调能力、 创新能力 二、房地产经纪人业务内容： （一）房产经纪人业务： 1、房产买卖经纪业务： 开发客户、搜索房源---》提供信息、中介服务---》促成交易 注意事项： A、要满足客户的意愿要求：价格 B、重视房源的合法性 C、重视房屋买卖的法律法规 2、房地产租赁经纪业务： 接受委托/代理---》寻找客户或房源---》促成交易---》双方签订租赁合同---》租后服务 3、房地产互换经纪业务：---》涉及房产评估 房产的互换包括所有权和使用权的互换，是当事人双方以愿为原则，互换房屋所有权、互换承租人使用权的双向等价或不等价交换。房产互换是一种房屋交易行为，各自按市场价格定价，出现差额时，应由差额方补足。又称“补差性”互换。