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土地出让金能否纳入房地产税综述 　　最近几年来，房价疯狂上涨，普通大众凭自己微薄的薪酬，只能“望房兴叹”，房价牵动着每个国人敏感的神经。为了控制房价过快的增长，政府今年出台了很多的房地产调控措施，其中，在重庆和上海这两地推行的房地产税改革，备受人们关注。此政策出台后，房地产税与土地出让金如何匹配的问题引起了学者的讨论，学界形成了两种观点：一种认为，房产税改革后应该将土地出让金纳入房地产税中；另一种观点认为房地产税是财产税的一种，而土地出让金是使用土地的地价款和租金性质的收入，两者是性质完全不同的事物，不能将两者合并。 一、土地出让金的肇始和发展 土地出让金最早起源于 1987 年的土地使用费，这是全归地方政府的收入；1988 年改为土地使用税这是中央与地方对半分成；89年又将土地使用税改为中央与地方按四六分成，其后中央的分成又将为32%；92年正式改为土地出让金，只不过此时中央仅分成5%，地方政府拥有了土地出让金的绝大部分。这样地方政府不断靠卖地收入巨额土地出让金的形式筹集财政收入。 土地出让金并不是预算内收入而是预算外收入，这样地方政府相对有较大的自主处置权，因此很受地方政府的亲睐，近年来的土地出让金收入规模越来越大，已占地方政府财政收入的很大一部分，地方政府对土地财政越来越依赖。土地出让金是一次性收取几十年的租金，政府官员往往为了自己的政绩在自己的任期内疯狂卖