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浅论流程管理在房地产开发中应用 　　【摘 要】由于房地产开发属于资金密集型产业，流程的高效对于房地产开发企业而言尤为重要。本文对流程管理在房地产企业管理中的应用进行的探讨，为房地产企业建立健全而有效的流程管理提供了参考。 【关键词】流程管理；房地产开发；实施 1.引言 随着近年来我国对房地产行业实施限购、限贷等调控政策的力度不断加大，房地产市场已由卖方市场向买方市场转变，企业的资金链不断趋紧，竞争也日益激烈，房地产企业必须及时改变以往的粗放式管理模式以响应快速的市场变化和顾客需求。 房地产开发涉及产业链条长，在开发过程中，需要与行业主管部门、设计单位、材料供应商、工程承包商、销售代理商等多个外部机构发生业务关系，内部运作流程的顺畅与否直接决定了与外界发生关联时的效率和效果。因此，获得以完整的流程管理为手段的竞争优势对房地产企业的生存、发展具有重要意义。 2.流程管理的定义 流程管理是一种以规范化的业务流程为中心，以持续提高组织绩效为目的，实现跨应用、跨部门、跨合作伙伴与客户的企业运作的全面管理模式。它包括流程分析、流程定义与重定义、资源分配、时间安排、流程质量与效率测评、流程优化等。房地产开发的业务流程管理系统必须根据企业需求和房地产开发的特点进行设计，通过精细化管理提高受控程度，通过流程的优化提高工作效率，通过制度或规范使隐性知识显性化，通过流程化管理提高资源合理配置程度，快速实现管理复制。 3.房地产开发流程管理实施要点 3.1 房地产开发流程管理的目的 流程管理最终是为了提高顾客对公司所开发的物业以及服务的满意度，从而提升公司的市场竞争能力，达到提高企业绩效的目的。应该依据房地产开发企业不同的发展时期来决定流程改善的总体目标。在总体目标的指导下，再制定每类业务或单位流程的改善目标。 按具体目的来分，流程进行管理的目的有5种，包括： （1）梳理：使工作顺畅，保持决策层、执行层之间信息畅通； （2）显化：建立工作准则，便于查阅流程，便于了解流程，便于工作沟通，便于发现问题，便于复制流程，便于公司对流程的管理； （3）监控：找到监测点，监控流程绩效； （4）监督：便于上级对工作的监督； （5）优化：不断改善工作，提升工作效率。 这5种目的，房地产开发企业需要根据自身发展阶段和遇到的具体问题而有所侧重，一般而言，开展流程管理第一阶段的目标是上述（1）～（4）种，流程管理实施到一定阶段后再进行优化。 3.2 房地产开发流程管理框架 房地产开发流程管理要以价值链为基础、以业务流程为主线。 房地产业务流程是指以面向顾客直接产生价值增值的流程，主要从项目论证、项目策划、规划设计、采购管理、工程施工、营销管理、客户关系管理七大环节展开设计，这七大环节基本涵盖了房地产开发全过程。 围绕主业务流程还要设计管理流程。管理流程是指为了控制风险、降低成本、提高服务质量、提高工作效率、提高对市场的反应速度，最终提高顾客满意度和企业市场竞争能力并达到利润最大化和提高经营效益的目的的流程。包括：计划管理、人力资源管理、信息管理、审核监控管理。 横向结构上采用 PDCA 管理循环构建，覆盖策划、实施、检查、改进类的流程，纵向上按照层次划分，在横向一级流程基础上纵向划分二级到三级流程以及四级的表格，管理规范和标准也作为流程管理的内容加以明确，配套的管理文件同样按照程序（制度）、指引、表格等层次来划分。 3.3 房地产企业流程管理的实施步骤 （1）组织流程调研，确定流程梳理范围 1）明确流程的目标及关键成功因素 2）画出流程图 3）描述各环节规范，流程收集成册，作为日常工作的指导依据 （2）流程优化（以顾问团队为主，内部团队确认） 前提：实现流程描述，利用流程管理工具流程优化，优化后流程收集成册，作为日常工作的指导依据。 （3）流程再造 由于流程是一系列逻辑相关的活动的结合，包含一系列的输入/输出、处理活动、交接处，就可以通过精简和压缩流程的过程来实现重组： （1）压缩或去掉需要等待时间的交接处； （2）把多个工作合并成一个； （3）用连续的处理取代需要停顿的工作； （4）调整资源消灭流程瓶颈 （5）实行并行工程； （6）使企业支持活动和管理活动成为客户创造价值的流程驱动； （7）把自己的流程通过合作或外包或将流程引入便于控制协调等方式。 芮明杰和袁安照提出的七阶段模式可以做为房地产流程再造的参考： 流程再造第一阶段，设定基本方向。分为五个子步骤：明确组织战略目标，将目标分解；成立再造流程的组织机构；设定改造流程的出发点；确定流程