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理论 ·实务 论初期物业管理阶段 (3) 文 l秦小南 (接上期 ) 众所周知，国家对从事物业管理活动 的企业实行资质管理 (2)来 自其他物管企业 ： 制度。企业的资质与管理面积成正 比，资质等级框定该企业能 2、驻场顾 问 否跨省市运作。但资质的设定虽然规定了企业的注册资金、管 (1)来 自类似物业咨询服务企业 ： 理物业类型及建筑面积、各专业人员数额等要求 ，但未指定具 (2)来 自某物管企业 ： 有物业顾问工作能力的人员数额。 3、 “驻场 ”名称 的由来 我们综合后可得 出：由于历史原因，物管企业的资质管理 2005年以前，早期介入顾问或前期物业介入顾 问，通称顾 制度 的基调是立于前期物业管理及后期物业管理两个阶段的， 问。顾 问每月到项 目现场 向开发商递交报 告一份 ，工作3～5 和初期物业管理阶段无关。 日。对异地项 目，顾 问一般不参加每星期召开 的施工例会 ，故 作为新建项 目，早期介入 的作用是有 目共睹的，但随着 中 无法随施工进度及 时对一些细节 问题提 出意见或建议 。另，顾 大盘项 目的兴起 (包括社区式、城镇式等模式的开发 )，早期 问不参与任何具体的物业管理 。 介入顾问的工作方式就逐步成为 “鸡肋 ”。 在开发环节 ，有诸如监控系统、电讯、宽带、媒体、供 无疑， “驻场 ”举措随时制宜使 “鸡肋 ”问题得以解决， 暖、电梯 、直饮水系统 、绿化等企业需要和开发企业签约 ，其 但 同时也对企业 资质提 出了 “质疑 ”，因为初期物业管理阶段 中部分涉及前期物业管理事宜 的企业还须和物管企业签订相关 的工作和企业的人员基础建设有关，与企业的资质无关。 合同或协议。 从2006年初起 ，一些地市房管部 门从务实的角度 出发，开 在项 目的住宅及非租赁物业板块 ，以上部分合 同或协议是 始欢迎具有丰富管理经验 的二、三级资质的物管企业跨省市运 属物管企业替未来业主代签 ，其合 同和收益均要转交业委会。 作。 对某些涉及未来业主利益的合 同和协议 的条款进行修改事宜， 笔者将在本文论述初期物业管理阶段 的顾问分类及相关工 某些物管企业无法及时履行该职责，有 的干脆不作为，均采取 作事宜，供业内人士探讨。 由开发商代劳方式。 鉴于上述原因及双方涉及初期物业管理的问题所在 ，开发 一 、 初期物业管理阶段之顾问相关阐述 企业和物管企业协商解决此 问题，其结果形成 “顾 问驻场”模 式，并根据顾 问的职责划为 “驻场经理 ”和 “驻场顾 问”两种 顾问的分类是根据人员来源、职权区别、工作 内容等方面 类型。 的细节部分来划分 ，是为 了工作便利而采用 的一种方式，以 “驻场”是初期物业管理阶段 “由幻至凝”的重要举措之 “驻场”冠名。 (一 )初期物管阶段的顾问名称分类与 由来 在初期物管阶段 ，顾 问按名称分类有驻场经理、驻场顾 问 (二 )两类顾 问工作的异同点 两种类型。 i、两类顾 问工作的共同点 1、驻场经理 两类顾 问工作 的共同基本内容 ：根据 《合同约定制定工 (1)来 自和开发企业签约的物管企业 ； 58 作计21J；对项 目进行实地踏勘、调研、与