关于城市旧房改造的若干思考.docVIP

关于城市旧房改造的若干思考 摘要：旧房改造在城市建设中是不可缺少的重要环节。与生活在旧房中老百姓的要求比，还面临不少问题和困难，主要是： 由于种种原因，当前对旧房改造、改建工作存在两种错误或片面的认识：一是对旧房屋总体情况及其产生的原因缺乏了解，认识没有与时俱进。以为经过这么多年的改造，危旧房的现存数量已经不多，不足为患，无须再加大工作力度；二是对危改工作的实施情况不甚了解，认为制订优惠政策，加大对旧房工作的扶持力度，会冲击一、二级房地产市场。一方面，至今没有一部全面系统指导上海旧房改造、改建的地方性法规，另一方面，一些与旧房改造、改建工作密切相关的现行法规、政策，由于形势的变化和旧房改造、改建工作的特殊性，导致实践中碰到不少操作性的困难旧房改造、改建一般以区为主，但区里普遍反映，报批手续太复杂，改造后办理产权较难。在改建中遇到环保、消防、绿化、人防等部门，喜欢墨守成规，不能实事求是解决问题，导致一些工程进展缓慢，甚至留有尾巴。国家《城市房屋拆迁管理条例》中关于拆迁期限、补偿安置等方面的规定，不适应上海旧房改造、改建工作的实际需要，特别是《物权法》即将实施，影响深远，工作难度和成本可能增加。 按照现行的做法，往往采取市里出一点、区里出一点、物业产权人出一点的方式。有关方面规定，旧住房成套改造费用从改造后新增房屋出售收入、改造范围内公有住房出售后的净归集资金中列支，不足的改造费用，市、区政府各承担5％。旧住房综合整治项目按每平方米60元计算补贴，低于60元的按实结算，采用市、区(县)政府各承担30％，业主承担40％的办法筹集。高于6元部分由实施单位自理。平改坡综合改造，市房地资源管理局按项目决算的30％进行补贴，区里负责筹措70％资金。(从2007年起市房地局已不再列专项计划)据了解，有关部门十年筹措资金13亿元，修建了6千万平方米房屋，平均20多元一平米，而市场上一般要150元一平米，资金缺口较大。又如平改坡综合改造，每平米要140多元，市里实际只给每平米补贴18元，而居民（业主）往往不肯出钱。因此，区级财政不堪重负，导致旧房改造、改建工作脚步放慢。 近年来，由于老百姓认知程度的提高和各方面工作的规范，旧房改造、改建的难度在加大。一是剩下的房屋大多是“难啃的骨头”，二是居住者以弱势群体为主。特别是涉及到动拆迁和要居民承担资金的时候困难不少。据了解，现在还居住在旧房中等待改善的居民，他们看到、听到周边住房改善的情况后，普遍希望一次性地通过拆迁或改造来改善居住条件、提高生活质量。但是，现实和愿望往往有差距，而他们的住房又在产权等方面存在这样或那样的问题，更增加了工作的难度。此外，旧房改造、改建或动拆迁过程中的一些简单、粗暴及反复无常的做法，也给居民带来了不信任感，影响上海旧房改造、改建工作顺利展开。 旧房是城市整体风貌的组成部分，是上海发展不可缺少的文脉，当代人既无权把前辈的建筑抹去，客观上也无力把现有的建筑全部翻新。一些列为一级、二级旧的房屋，大部分都是砖木结构，虽已陈旧，却并非危屋，能否化少量的投入加以整修，延长其使用寿命，同时改善居住环境，到适当的时候再予改造动迁。我们认为，怎样把握旧房改造、改建作为旧区改造工程来推动上海城市发展的契机？一定要关注民生、尊重民意、以人为本。这项工作始终是城市建设环节中不可缺少的一项工作，也是一项具体而得民心的工作。同时，旧房改造、改建是一项长期而艰巨的任务。 建立以土地储备为主要方式的旧区改造新机制变要我动迁为我要动迁，以时间换空间。具体做法是： （1）按规划确定改造和储备土地区域。按市区规划对成片的危棚简屋划出区域作为土地储备用地。 （2）由政府出面，在此区域内广泛听取租赁人和产权人意见，确定拆迁的要求和愿望。 （3）明确统一安置政策，以房屋安置为主，货币安置为辅。 （4）按租赁人和产权人意见对区域划块。如果该块内有99%的居民有拆迁的要求，由99%居民对1%居民做工作，当100%居民要求拆迁后，才实施动迁。（5）实施动迁前，先由租赁人和产权人签署动迁申请，内容包括同意按安置方案搬迁，并附该户的安置方案。 （6）拆迁地块可建绿地和停车场，进行闲置利用。以上办法缺点是操作周期长，但矛盾少，适用于棚户简屋的成片改造成。因为时间跨度长，相信居住条件差的居民，改善居住条件的心情迫切，会收到效果。 将惠及百姓日常生活的“平改坡”工程全面落实，防止表面化。具体可以统筹兼顾，分阶段进行： 对还可进行“平改坡”工程改造的旧住房小区制定目标，分段落实。 对有过“平改坡”工程改造而未能完全落实的旧住房小区，集中力量完成为止，而不是局限于沿街的几幢。 由改造部门对改造旧住房小区张贴告示，说明改造内容和起始及完成日期。（4）其他社会团体对改造内容和完成情况进行点评，以有益于以后工作。“平改坡”工程不仅是改