20140828滨江新城E-1-6#地块项目分析.ppt

1、土地分析 2、全周期目标成本 3、全周期财务运营指标 4、项目运营重大风险提示 目录 1、土地分析 2、全周期目标成本 3、全周期财务运营指标 4、项目运营重大风险提示 目录 3.1项目运营--主要经济指标 ＊项目总计容面积为3.7万㎡，总货值5.3亿元，可创造净利润0.6亿元，净利率为12.1%； ＊项目总投资为3.9亿元，项目资金峰值为2.3亿元，项目内部投资收益率为26.9%。 经济指标 全地块 收入（亿元） 5.3 成本（亿元） 3.9 资金峰值（亿元） -2.3 项目总投资（亿元） 4.0 内部投资收益率 26.9% 销售净利率 12.1% 净利润额（亿元） 0.6 3.2项目运营--销售计划 项目预期于2015年第三季度末开盘，2015年销售货值2.5个亿，项目总体创造净利润为0.6亿元，净利率为12.1% 指标 2015年 2016年 合计 签约面积（万㎡） 2.1 1.7 3.7 签约收入（亿元） 2.5 2.8 5.3 创造利润（亿元） 0.1 0.5 0.6 销售净利率 5.4% 18.0% 12.1% 3.3项目运营全周期现金流模拟 项目现金流关键指标： 2015年第二季度达到资金峰值2.3亿 预期项目累计净现金流回正时间为2016年第二季度 项目内含报酬率为26.9% 项目 2015 2016 2017 合计 一、现金流入 1.9 3.3 0.1 5.3 二、现金流出 -3.1 -1.3 -0.2 -4.7 三、净现金流量 -1.3 2.0 -0.1 0.6 四、累计净流量 -1.3 0.8 0.6 　 单位：亿元 Thanks！ 封面 * 内页 2014年08月25日 滨江新城E-1-6#地块项目分析 深圳市路尚地产 项目运营部 E-1-6#地块基本信息 项目位置 滨江金融商务区 长沙市岳麓区 地段 长沙市湘江新区滨江新城银盆岭大桥以南，奥克斯广场旁　 占地面积 净地面积 9413m2 计容积率面积（37652m2） 总可售建面 37652m2 代征地面积 0m2 商住比例 ——　 小计 9413m2 住宅 0m2 14.12亩 规划用途 商业 商业 37652m2 净地容积率 　4.0 不可售配套 0m2 地价 总价/底价 1.66亿元 计容可售楼面地价 4400元/m2 地价贴现比 　 土地一级运营 湘江新区土地储备交易中心 预计成交时间 2014年10月 获取方式 　公开招拍挂 是否合作开发 　否 备注 1）项目背景及合作方简介 2）规划限制（限高50米） 3）时间限制 4）该宗地横穿南北有两根1万伏电力杆线，由长沙市滨江新城建设开发有限公司负责迁移并与2014年11月完成。 土地分析 1.1 土地价值 1.2 市场支撑 1.3 项目建议 2、全周期目标成本 3、全周期财务运营指标 4、项目运营重大风险提示 目录 1.1 土地价值 — 城市区位图 长沙——湖南省省会，长江中游城市群中心城市之一，也是长株潭城市群中的核心，2013年长沙市综合竞争力位居全国第十，中部第一，城市竞争力提升速度位居全球第四！城市发展预期向好。 人口：户籍人口704万，市区362万； 区划：辖芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区六区，长沙县、宁乡两县和浏阳一市； 经济：2013年GDP7250亿元，年增长率12%，预计2014年将达到8400亿元. 1.1 土地价值 — 城市发展图 大 河 西 先 导 区 向西发展 向南发展 长株潭经济一体化 长沙核心-五一商圈 长沙目前经济向两级发展，南极是长株潭经济圈，西极是湘江新区。河西紧邻城市中心，发展路径短，环境、资源、政策较好，吸引了大批的企业和高素质人才入驻，西极的发展速度和周期明显优于南极。 1.1 土地价值 — 板块区位图 地块位于长沙湘江新区滨江板块，属于长沙向西发展经济增长极的核心金融商务区，处于二桥与一桥之间（接近内环线），距离湘江仅800米，交通便捷，资源丰富，配套完善，是长沙未来发展的最大热点板块。 黄花机场 高铁南站 火车站 汽车西站 市政府 省政府 绕 城 高 速 二环线 岳麓大道 长沙大道 长常高速 枫林三路 三环线 五一商圈 宁乡 益阳 常德 滨江新