世联黄山黄山天一项目.ppt

黄山天一项目整体物业定位及发展建议 谨呈：黄山天一置业 项目研究工作阶段划分 项目报告的结构思路导图 黄山市靠近皖江经济带，是皖南地区中心城市 黄山著名的自然风光与文化遗产成就了其国际性旅游城市地位 项目所在的屯溪区是皖南地区的交通枢纽，是黄山市未来交通设施建设的核心区域 现阶段，屯溪区承载着市域中心旅游服务基地和旅游业客运中转基地的职能，是旅游接待型区域，未来将成为旅游目的地 本项目地处城市发展方向——行政新区核心位置 区域内目前生活配套与老城区相比显不足，但发展潜力巨大 1、市政府、市委、国土资源局 2、市体育馆 3、世纪广场 4、中级人民法院 5、屯光镇政府 6、市交通局 7、市检察院 8、屯溪五中 9、君悦华府 10、世贸绿洲 11、莲花怡庭 12、旅游广场 13、新徽天地 14、安置小区 项目交通便捷，昭示性强，但地块规模偏小，无可利用自然资源 商业指标/高容积率/建筑密度低/限高四大限制条件对项目规划带来一定难度 项目属性界定 项目报告的结构思路导图 项目报告的结构思路导图 世联常用的分析工具——S－C－Q模型 项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾 A地块方向一:住宅+公建组合 A地块方向二:全公建 项目报告的结构思路导图 发展阶段判断：从人均GDP来看，黄山房地产市场处于启动阶段，依宏观经济而呈现高速发展态势 黄山市2007年人均GDP为2080美元 根据人均GDP与房地产相互关系判定黄山市房地产市场处于启动阶段。 黄山市2007年GDP为215.15亿元，增长13.5％，根据宏观经济与房地产发展状况判断，黄山市房地产呈现高速发展态势。 黄山市从99年~06年商品房销售价格持续走高 三大板块由于发展历程不同，特征各有区别，但城市规模决定板块间差异不大 市场上主流产品做到了基本的户型方正、动静分区等，基本满足居住要求，缺少创新 新兴产品开始有户型亮点创新，但集中于大户型产品 住宅方向研判 国内新城的发展无一例外都是在政府高调推动之下进行的 城市新中心区开发一般经历由住宅---办公---商务公寓、商业的次序，总开发周期一般在10年以上 商业和商务公寓开发成功一般处于快速发展期后期和稳定繁荣期，一般距离启动8-10年 新区人口是个不断演变的过程，其中领先用户和城市白领在区域的快速发展阶段后期迅速形成 综合体商业和高级公寓在具备发展条件后启动，可以最大化的享受区域发展的红利 黄山行政新区目前开发项目集中于住宅，少量办公及商业功能开始启动，处于建设期后期 黄山旅游业的发展极大拉动酒店需求，目前整体酒店客房数仍处于供不应求的局面，中高档酒店尤为明显 06年~07年屯溪区大规模的土地出让次数非常有限，未来酒店物业将有一定的放量，就两至三年内而言，屯溪酒店市场仍将供不应求 鉴于开发商不准备持有物业，产权式酒店成为酒店方向的唯一选择 发展现状： 全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8％；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年就飙升到300亿美元。 产权式酒店能满足快速销售回笼资金的目标 快速回现，减小开发 商资金压力 开发商可以减小甚至 免除酒店经营带来的 风险 开发商可以获得酒店 使用权以及未出售产 权部分（如配套设 施）的长期性收益。 产权式酒店通过开发商、投资客、管理方形成三房契约关系，将开发商的风险转移至投资客 开发商利润－投资合同期内，开发商占有使用权因此获得收益分配 投资收益－业主拥有的产权部分获得的收益分配 佣金－由于开发商拥有使用权，因此通过合同将使用权衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金。 合同到期后，若业主愿意，仍可继续签订类似投资合同。 产权式酒店经营模式 风险由业主承 担，可能出现 亏损 主要风险由开 发商担承 案例展示——大梅沙海景酒店（模式 4） 发展商： 深圳市桂祺实业发展有限公司 投资商： 秀峰度假俱乐部（深圳）有限 公司 酒店管理： 秀峰度假俱乐部（深圳）有限 公司 地址：深圳市盐田区大梅沙 占地面积：11596.3平方米 建筑面积：14088平方米 客房： 312间各式高档客房 开盘时间：2000-09-01 入住时间：2001-08-31 均价：海景房约60万元/套 ； 山景房约50万元/套 销售状况：基本售磬 产权式酒店的优势在于可以快速销售，劣势在于后续经营 优势 产权式酒店市场反映良好，