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香港集思會 香港住屋需求推算 （2013-2022） 陸偉棋 余婉華 2012 年 10 月 本報告主要代表作者個人意見，不一定代表香港集思會之立場。 香港住屋需求推算（2013-2022 ） 1 摘要 本研究設計了兩套不同的推算模式，對未來的私人樓宇住屋需 求 ，作出初步估計。「模式一」以新增家庭住戶及公屋住戶流動來 推算住屋需求；「模式二」則考慮影響住戶結構的多項因素，包括 結婚及離婚、住戶分拆及流動等，來推算住屋需求 。兩種推算模 式只考慮由住戶結構變化推動的客觀住屋需求 ，投資者對房屋的 投資需求則未有計算在內。 「模式一」的推算結果顯示，2013 至 2017 年每年平均需要增加 30,600 個私人樓宇單位，而2018 至2022 年的數字則為32,200 個。 若以比較全面的「模式二」來推算，2013 至 2017 年每年平均需 求增加43,100 個私人樓宇單位，才能完全滿足住屋需求。在2018 至2022 年，每年平均需要的額外單位數目更高達45,300 個。 引言 1 住屋是本港市民最切身關注的民生問題，亦是社會穩定的 基礎。儘管行政長官梁振英在上任三個月內先後公布超過十項樓 市措施，但住宅樓價指數較今年七月時仍然上升超過5%（見圖1 ）。 市民認為樓價飈升的核心原因是供應量太少，以至市場供不應求、 推高樓價；加上美國聯儲局推出第三輪量化寬鬆措施，令市場預 期樓價會進一步上升，吸引了投資者入市，令供應更為短缺。 2 針對這個現象，政府應如何解決樓價飈升所帶來的住屋問 題？較多人認為治本的方法是增加供應，因此提出增建公屋和居 屋，以及增加私人住宅土地等建議。事實上，從新一屆特區政府 1 推出的多項措施可見，目前的房屋政策亦沿此思路而行 。然而， 當社會要求增加供應之時，卻甚少觸及一個重要的問題：究竟要 1 行政長官梁振英表示會「穩妥堅定地實現我在競選政綱中的目標：就是協助基層上樓，協助有 經濟能力的中產市民自置居所，以及穩定有序地推出土地作興建私人房屋之用。」（2012 年8 月 30 日） 香港住屋需求推算（2013-2022 ） 2 增建多少公屋、居屋，以及推出多少土地以興建私人住宅，才能 滿足港人的住屋需求？ 圖1 ：2012 年7 至10 月樓價指數變化 3 既然 「增加供應」是為了滿足住屋需求 ，我們不能盲目地 大幅增加住屋供應量，也不能完全依靠市場機制，漠視市民的承 擔能力。雖然政府明確表示，未來3 、4 年的私人樓宇供應量將達 6.5 萬個，但另一方面要先弄清 「需求多少？」、「何時需要？」這 兩大核心問題。必須指出的是，任何住屋需求的預測模式都有其 局限，不能絕對準確地推算有關需求，而根據過往的研究經驗， 理論上的估計與實際有效需求之間亦存在一定差異。然而，缺乏 科學化的調查和推算，將難以制定長遠規劃房屋供應量的目標，