成都白云渡别墅项目营销代理服务工作计划书.docVIP

白云渡项目 营销代理服务 工作计划书 成都世家机构实业有限公司报送 2005年1月 工作计划书目录 成都别墅市场扫描...........................................13 世家眼中的白云渡...........................................13 世家机构提供服务的方式与范围...............................3 3.1.世家全程营销服务的工作内容............................. ...16 3.1.1.前期——项目定位与发展策略.........................16 3.1.2.准备期——产品研发及营销策划.......................16 3.1.3.执行期——项目销售代理执行.........................21 3.2.世家全程营销服务的组织.................................23 四、针对本案之世家服务费用报价................................ 30 一、成都别墅市场扫描 1.1. “成都有别墅，成都也没有别墅”。 一段时间来，这是世家机构在一遇分析成都的别墅市场时的一个鲜明观点。世家还有一个观点——“成都的资本家没有房子住”。 成都好似并不缺别墅，1992年，成都的第一个真正意义上的房地产广告，即是一个别墅广告——中国西部阳光城的广告，万亩郊外住宅，其中大量的山地别墅，旗帜鲜明地提出做“中国西部的阳明山庄”。可惜，操作乏力，最后起的作用是为今天当地区的发展沉积了大量的土地资源，今天的“天泉·聚龙”、“阳光假日”、“阳光体育城”、“天鹅堡”等项目群落，即衍生于此。 当年，紧跟着就有了锦绣花园以“住锦绣花园，开奔驰轿车”红透半边天，也有了机场路大片的别墅区一死十年——成都第一个批次的市场化运作的房地产项目的主流产品，竟基本都是为有钱人打造的，也难怪，当时也只有住得起“别墅”的人才买得起房子。 后来，有了中央花园城市别墅、新城市别墅、交大十八步岛别墅、武侯别墅、武侯庭院、武侯山庄等所谓的“微利别墅”繁荣一时。 1999年，烂尾盘“原山别墅”经专业团队精心整理后，以“成都，等这样的山水别墅已经太久了”一举成功！一个小小的项目竟引去了众多发展商的关注，为成都的郊外别墅发展打入了一针强心剂。 1999年后，成都的别墅发展开始百花齐放了，城市别墅和郊外别墅都呈现不少产品，但是，与成都悠久的人文、西南中心的经济地位以及房地产市场的活跃程度极不相称的，我们还看不到称得上完美的别墅产品！买得起别墅的人群，总在不断地换房子，别墅的发展跟不上成都财富的发展。 1.2. 成都目前典型别墅扫描。 1.2.1. 麓山国际社区 项目规划占地面积4000亩（含高尔夫球场），现开发的为其低密度区项目，先期开发共三个区，一区为逸翠谷，逸翠谷占地面积100亩，整个组团由若干4～6栋独立式住宅围合而成的院落构成，为纯美式组院式低密度独立花园住宅。二区为橡树坡，三区为水晶宫（暂定）。该社区布局旨在营造出一种自然、自由、邻里关系融洽的生活方式。其产品大量引用了位于北京昌平小汤山的别墅盘、号称“聚拢温馨，友邻邦邻，创造更适宜的生活距离”的“纳帕溪谷”的设计元素。 2004年10月30日，麓山国际社区开盘，开盘当日一组团——逸翠谷正式公开发售。一区与二区共约有200余户，其中一区136户。据现场信息现一、二区各余一套。 产品形态：独立别墅。 一区为小独栋，面积区间为191～272平方米。 二区为大面积豪华独栋别墅，面积区间为400～500平方米。 三区产品尚处于规划中，面积与户型待定。 容积率：0.3。 交房标准：一区和二区2004年底交房，全装修房。三区为清水房。 价格：一区均价在8000元/平方米，部分物业攀升至8500元/平方米；二区均价在12000元/平方米。预计整体均价9000元/平方米。 物业管理：戴德梁行。 物管费用：3.2元/平方米。另据了解，开发商在3.2元/平方米的物管费用的 基础上，为业主贴补了1.0元/平方米的物管费用。也就是说，正常的物管费用在4.2元/平方米。 产品推广与销售：该项目定位于成都顶级别墅社区，项目产品及品质决定了产品的竞争优势。其对外营销与其他顶级别墅项目不同，如金林半岛、维也纳森林别墅。没有采取大规模的报刊广告与户外广告进行宣传，仅在《成都商报》发行了4次整版形象广告。其推广营销的载体多依托于《新地产》、《头等舱》等专业性地产杂志及VIP杂志的软文营销。 另一方面，VIP营销也为其重要推广模式，如针对重要外企、大型企业在蓉 机构进行营销，代表企业：西门子。 1.2.2. 维也纳