橘香水郡地产前期营销定位报告.doc

橘香水郡 项目前期营销定位方案 目 录 第一章 项目总体定位 一、项目整体定位 二、核心价值体系 三、项目形象定位 四、发展商定位 第二章 目标市场定位与分析 一、客户群定位 二、目标客户综合特征细分 第三章 产品定位 一、产品结构 二、产品布局 三、建筑风格定位 四、住宅户型定位 五、商业物业产品定位 六、环艺设计定位 七、交通组织定位 八、物业管理定位 九、装修标准定位 第四章 价格定位 一、定价原则 二、定价概论 三、一期（小高层）价格策略 第五章 开发经营策略 一、公司目标 二、开发组团与进度 三、项目市场开发进程 四、项目品牌形象 第六章 项目推广策略 一、推广总原则 二、推广方式及渠道 第七章 项目广告策略 一、大众媒体 二、专项媒体 三、特殊媒体 四、广告与传播策略 第八章 销售策略建议 一、总体销售战略 二、项目营销战略 第一章 项目总体定位 一、项目整体定位 项目开发总思路—— □ 突出项目优势和特色——“全新理念，生态健康居住社区”。 □ 从产品入手，提供特色化产品，先开发小高层、会所，后开发别墅住宅，景观环境可同步开发； □ 提升附加价值，提供高档次物业管理等服务配套； 定位思路—— 体现项目所在区域文化。在政府打造的全新区域中，建立以房地产为中心产业的区域文化，力求在冷江市民当中形成居住氛围，达到长期开发、经营的效果。 考虑项目发展的长久性和升值潜力，营造“全新居住理念”的新形象； 同比竞争楼盘的特点，挖掘自身差异性，力求在本区域内脱颖而出； 在项目总体开发主题思路下，细分物业类型的开发特色和方向； 利于锁定目标客户群，做针对性、阶段性推广； 项目总体定位—— “现代空间理念、城市新贵豪宅、健康居住社区、山水养生文化” 体现优越空间结构，地处城西金水湾风景秀丽区域，拥有巨大升值空间，健康概念社区，体现物业管理无微不至的关怀，水文化特色，景色怡然。尊贵富足的身份象征，时尚生活的领跑者，拥有与众不同的品位。社区中安全、方便，生活配套便捷无忧。空气清新，景色亮丽，是静心修养的绝佳选择。 关键词语-------现代、健康的、居住氛围、尊贵、特色空间、稀缺、物管、品位、升值等； 考虑因素 ◆创新户型设计：多为小高层南北通透板式楼，部分别墅。采光通风佳，基本做到“全明设计”户型方正，面积集中在120-130三房和140—160四房。出现跃式、入户花园等设计。冷江房型面积整体偏大，比较起产品设计环节，对人文、文化、智能、管理等物业形象附加值的追索力度不大，从而影响了冷江整体商品房质素。因此，我们考虑在户型上进行微观调整，提供特色户型空间，倡导全新生活理念。 环境工程：项目位于城西金水湾临江坡地区，其核心竞争力之一便是具有良好的自然环境。这一稀缺性也导致对产品的要求必须在环境景观上体现高素质。因此绿色环保概念、健康生态概念被不断提出。同时，类似“水文化”的景观小品成为环境工程的点睛之笔。内外环境的结合体现楼盘整体素质。 附加价值：冷江其他竞争楼盘往往忽视对产品附加价值的挖掘，而从市民普遍认识来看，会所物管等附加价值能够给物业带来良好口碑，建立起身份象征。这迎合上层客户群的个性化需求。 二、项目核心价值体系 房地产的核心价值体系主要由地产价值、房产价值、文化价值三个体系组成。这里面包括产品三个层次：实体核心层、有形附加层、无形附加层。 地产价值：体现地块位置的升值潜力。本项目地段处于城中唯一的山水风景区，随着房地产开发的进程，商业服务配套将不断成熟，公共交通事业也将逐步完善。沿江风光带的建设，将本区域的未来发展成为高尚住宅集中区，土地价值将得到很好的提升，同时也将改变一部分冷江市民居住习惯，营造一个新的居住版块。 房产价值：体现建筑、户型、景观、社区配套等方面物理性品质。本项目存在一个近距离竞争楼盘—滨江豪苑，在冷江市场形成开发的规模效应，引起市场关注。本项目要形成竞争优势，首先需要借势宣传，然后通过强强联合的方式，与专业公司合作，制造产品差异，力求实现房产价值最大化。 文化价值：体现消费者精神上的感性享受和价值体验。本项目应在文化价值上重点挖掘，在全程策划营销过程中，给目标客户精神上临界享受，提升本项目品牌价值。 三、项目形象定位 项目的形象定位我司认为应该满足形象定位的基本要素，根据形象定位要素我司认为本项目的形象定位如下： ◆项目案名建议 橘香水郡 案名释义： ——出门见水，与水为邻。引进的只是人与水的关系、建筑与水的关系，而不能简单地做物理比较。用“水边橘林社区”这一概念来表现橘香生活与水