徐州商业调研报告.pptx

谨呈：江苏天创投资控股集团有限公司徐州殷庄项目市调深度沟通定位方向研讨道倚正行 2012年3月市调的任务方法项目开发目标：尽可能接近100%销售约束条件：基地属性规划条件本次调查的任务：基于项目上述开发目标和约束条件，为之选择最优匹配度的产品定位提供依据和思路。调查的操作方法：实地考察调查、问卷调查、访谈调查等多种方式。本次调查以集中快速考察的形式，希望通过徐州商业典型代表调查分析、项目所在区域家居商圈分析，使本项目有一个明确的发展方向。并通过详细的问卷调查，能够充分了解经营商户、客户群体对物业的需求，以指导规划建筑设计，最终设计出符合市场需求的产品。为此，我们对徐州百大商圈、鼓楼区家居商圈、开发区等地进行了调查研究。从这些案例中，寻求项目发展的坐标。?＋＋=定位需要解决5个基本问题消费者需要什么？市场缺什么？地块最适合什么？区位条件最适合做什么？企业，想做什么？本次调查的简要过程：2月29日：初次考察项目地块，结合周边家居商圈、生产资料市场的印象扫描，了解周边住宅社区档次等情况。课题组分析项目的商业用地属性，得出初步结论并适时修正调研方向，将调研重点集中在项目周边区域客户群体研究及进行徐州城市商务公寓、写字楼楼盘调研。3月1-6日：楼盘调查/徐州百大商圈、开发区新居住区商圈租金摸查。3月3-4日：项目所在区域投资和消费问卷调查。3月5-6日：项目所在区域人口规模、住宅租金调查。没有以问题为导向的市场分析,分析永远是不全面的,不完整的,就象是没有目标的箭，怎么飞都是对的，也都是错的！我们通过上述调查工作为分析项目定位5大问题提供第一手真实信息作为决策依据。产品属性结合企业尽量100%销售少量持有的开发意图，我们对产品属性初步结论是——项目在公寓、写字楼与商业之间的开发面积比重上，应以公寓+写字楼为主，商业为辅。另外，在公寓与写字楼之间，项目所在区域居住氛围较佳、商务氛围淡薄，从区域资源的利用角度看，公寓的比重应较写字楼为高。酒店销售难度较大，不符合开发意图在此不予讨论。接下来我们将研讨集中到分析各种写字楼、公寓功能和类型，以及商业业态与项目各种约束条件、开发目标的匹配组合上，从中寻求最优组合方式的平衡。写字楼档次的筛选现代写字楼按档次可划分为顶级（超甲级）、高档（5A甲级）、中档（甲级）、低档（乙级以下、专业市场写字间）等。A，无写字楼;B，各产品统一为中档A、本项目不设写字楼；B、公寓与商业须统一于中等档次，可以上下微调为中档偏高或中档偏低，但不可定位为高档或低档影响项目整体形象。公寓的筛选现代公寓按单元面积细分，可区分为豪华公寓（120+ ㎡ ）、居家型公寓（80-120 ㎡ ），过渡型公寓（60-80 ㎡ ），白领公寓（40-60 ㎡ ），单身公寓（40- ㎡ ），迷你公寓(20+- ㎡)除豪华公寓外，其它面积区间的公寓均可设计为中档产品中档公寓单元形态细分中档公寓按单元形态划分，可区分平层单元、复式单元、LOFT(夹层)单元、错层单元余下对公寓的思考就是选择单纯LOFT还是单纯的平层——还是LOFT+平层的组合？LOFTVS平层LOFT+平层的组合的关系，可以对应上述定位问题解决——平层购房者需求大，设计的户数应充足；LOFT在偏大户型上（30-70）市场空间较大，与周边住宅居住面积重叠的问题也可通过LOFT特点解决，LOFT占公寓设计面积应较大。LOFT面积比重大，平层户数比重多。二者并不冲突。公寓设计特色LOFT户型设计考虑可一分为二的“套中套LOFT”既可组合使用上下层，也便于租赁分拆公寓设计特色建议：平层产品考虑部分20平方米以下“迷你公寓”“麻雀虽小”如何五脏俱全？设计空间要弹性化 华南理工大学建筑学院教授赵红红建议，小户型空间设计一定要弹性化，设备上要适合小户型，使餐厅也可以是客厅，客厅也可以做餐厅。同时，建更多的贮藏空间，如间墙柜、吊柜、床下柜等。更为重要的是，还要增加科技含量，通过对声、光、热的控制，来节省能源。 西安已现13平方米户型 早在去年，西安就已经出现了13平方米的小房子，被网友称为“全国之最小的户型”、“火柴盒式住宅”。 据了解，该楼盘一层就有住户二三十户，每户建筑面积为13平方米，使用面积约10平方米。然而麻雀虽小，五脏俱全。门厅靠墙一侧有一米多宽，可以用来置放鞋柜，墙面设置了操作台、水槽、吊柜。形似“抽屉”的抽拉式抽油烟机被巧妙地隐藏在吊柜内。抽出来，抽油烟机便亮灯开始吸取油烟；推进去，便自动熄灯停止工作，丝毫不浪费空间。洗菜、切菜、炒菜等等环节，都可浓缩在一米多长的操作台上。 但卫生间最多也就两平方米大。为了少占空间，门被设计成向一侧推拉折叠式。卫生间内除去马桶、电热水器、面盆，剩下的空间就只能容一人站立写字楼设计特色建议：写字楼产品则研究小面积，甚至以“办工桌”为基本销售单元的“全服