重庆市工业用地价格调查研究报告.doc

重庆市工业用地价格调查研究报告 绪 言 土地资源在国民经济和社会可持续发展中有着不可替代的战略性地位，土地要素在整个投资要素市场中有着举足轻重的作用。重庆经济要腾飞，唯有走新型工业化之路。生产要素价格中土地政策是影响投资者投资行为的重要因素之一。 为了研究工业用地价格调节措施，我们对工业用地价格进行深入调查，同时，选取了成都、西安、昆明3个西部同类城市作为参照，分别从城市基准地价、土地出让金、工业用地实际成交价格和相关优惠政策，以及土地价格具体构成要素等几方面进行比较，分析重庆工业用地的总体价格水平，从而对如何控制土地成本、改善投资环境提出对策。经过比较分析，课题组认为： 一、重庆市工业用地价格在西部地区处于中等水平，重庆作为西部唯一的直辖市以及长江上游经济中心地位，在投资环境具有竞争力。 1、重庆市工业用地出让实际价格在西部同类城市中具有较强的竞争力，但对高端用地项目的优惠度和灵活度有待加强。 2、重庆市工业用地基准地价及土地出让金标准科学地反映了重庆市作为老工业基地在全国的工业化水平。 3、重庆市工业用地取得费总体水平在同类城市中较低。 4、重庆市工业用地开发费、土地取得后期费用以及建安成本总体水平在同类城市中较高。 二、政策的制定，制度的安排要符合重庆市的市情。重庆市土地资源相对匮乏，尤其是建设用地相对不足，这就决定了我们必须走土地集约化的路子。我市工业结构不合理、低水平、重复建设的现象依然存在。若简单以土地价格作为招商引资的“筹码”，牺牲土地资源，引进的项目都是能耗高，环境污染严重，产出效益低，将会成为历史的罪人。建设用地集约利用是实现城市经济社会可持续发展的主要手段。为此，从生态安全、经济安全、社会安全角度看，城市政府唯有转变政府职能，从服务的优劣、效率的高低的比较优势弥补资源相对不足劣势，才能招到真的商，引进真正的资。 1、充分利用高科技手段，公开我市科学工业的规划以及产业等各类政策。 2、建立市委、市政府及相关职能部门参与的工业项目引资的应急反应工作领导小组。同时，建立应急反应程序，一旦符合相关规定的项目，立即进入应急反应程序，在较短时间内办理完毕相关法定手续。 3、对引进的项目业主，在进驻投产后，据是否符合土地集约利用经济技术指标及环境和社会效益相关指标的优惠政策，予以调节。 第一章 重庆市工业用地基本情况 作为中国最年轻的直辖市，重庆抓住中央直辖、三峡工程、西部大开发三大机遇，主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内。2003年，国内生产总值达到2250亿元，增长11.4%，地方预算内财政收入为206亿元，增长30.9%。城乡居民收入稳步增长，2003年，全市城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入，分别达到8094元、2220元。 重庆是一个综合性的老工业城市，有独立核算工业企业1万余户，其中，规模以上企业2054家，从业人员84万人，资产总额2013亿元。2003年，规模以上工业企业实现利润总额78亿元，增长80%；工业经济效益综合指数为125%，比上年提高19个百分点。重庆工业轻重并举，门类齐全，制造业发达，是全国重要的生产基地。重庆拥有亚洲最大的铝加工厂，有规模以上汽车、摩托车企业382家，摩托车产量占全国的三分之一，出口超过二分之一。重庆已成为全国十大机电产品出口基地之一。 一、工业用地基准地价及土地出让金标准 根据《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地介和土地出让金标准的通知》（渝府[2002]79号）及《重庆市人民政府关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》（渝国土房管发[2002]486号）精神，重庆市工业用地基准地价及土地出让金参照以下标准执行。 工业用地基准地价及土地出让金（表一） 单位：元/平方米·年（主城区） 土地级别 1级 2级 3级 4级 5级 6级 7级 8级 基准地价 1499 1204 711 460 350 286 220 185 出让金 440 300 170 150 130 120 90 80 二、工业用地取得费及相关税费 根据《重庆市征地补偿安置办法》（重庆市人民政府55号令），重庆市土地补偿费、安置补助费标准参照以下规定执行（见表二）： 土地补偿费、安置补助费标准（表二） 人均耕地（亩） 耕地前三年平均年产值（元/亩） 土地补偿费倍数 安置补助费倍数 总倍数 人均土地补偿费、安置补助费总和（元） 每亩土地补偿费、安置补助费总和（元） 1.0以上 2100 6 4 10 21000 21000 1.0 2100 6 4 10 21000 21000 0.9 2100 6.5 5 11.5 21735 24150 0.8 2100 7 6 13 21840 27300 0.7 2100 7.5 7.5 15 2205