西安田园都市第一村项目整体定位及发展策略(重点借鉴).ppt

3、整理后的土地指标由平台公司负责增减挂钩、拍卖等获得收益，支付前期垫付费用 取得土地整理项目主体资格 对土地指标进行增减挂钩及拍卖获取收益 进行宅基地复垦，整理出370多亩用地指标，与龙华村进行指标置换，置换后的土地按照市价预计拍卖达7亿元； 按照国土部门要求，对移民流转后的宅基地等集体建设用地进行整理和土地复耕。 支付移民安置成本 村民住房、就业和社保三保障投入 大兰银河富民公司 增减置换后 龙华村 大兰村 龙华村 大兰村 建设用地比例 耕地比例 增减置换示意： 4、利用置换后的耕地进行山区现代农业及旅游休闲产业开发，以及通过商铺经营等获取收益 通过指标置换后的原大兰村土地，以山区耕地为主，整理后由银河企业进行山区现代农业旅游休闲开发。 投入进行山区农业开发： 进行经营利润分成 通过经营汽车博览园的兴业商铺获取经营收入。 大兰银河富民投资有限公司 陕西 东樊：利用建设用地指标增减置换，获取资金，实现村民安置，复垦后剩余农地发展现代农业产业 进行多元安置 成为城乡统筹试点 复垦新增耕地，发展现代农业产业 剩余指标挂牌出让，筹资1.7亿 土地确权，制定安置标准 集约安置180亩，剩余302亩指标 根据国家政策，城乡统筹试点可进行规范的土地增减挂钩，实现协调的城镇化发展 进行土地确权，村民充分参与方案讨论，最大限度的保证村民利益； 集约安置后，节约出302亩建设用地指标； 将节约出的土地指标通过增减挂钩，实现土地价值，通过拍卖获取高额收益； 充分结合民意，多种安置形式； 利用剩余的300多亩农田，发展现代农业，实现产业升级。 1 2 3 4 5 6 安置中充分征集农民意愿，提供了多种安置型式和多种户型选择，确保农民满意度最高并有效节约用地 集中的储藏棚，方便村民储藏农具、粮食等； 太阳能、沼气池、保温墙等节能环保措施，降低居住成本； 承接60桌以上宴席场地，尊重村庄节庆、婚丧嫁娶等习。 4种不同的安置方式 就地宅基地安置388户 就地楼房化安置22套 县城楼房化安置58户84套 县城楼房+就地楼房安置1户各1套 8种不同的户面积 160平-238平 每平350元，20平储藏室免费 原村民住所 原有旧宅及不可移动附属物，全部进行资产估价 算清帐目，村民参与制定安置方案 与所选新宅总价两相置换、多退少补 新房屋安置政策 每平400元 放弃宅基地每户奖 3万安家费 政府监督但不出资，资金来自土地指标增减挂钩拍卖 多附加值 模式2总结 由于土地条件较差，通过与高价值区位的土地进行增减置换指标解决资金问题，从而实现多种形式解决安置问题，该模式本质在于改善村民居住条件，实现城镇化。 土地确权； 争取纳入省级城乡增减挂钩统筹试点 寻找挂钩企业，制定挂钩项目并进行拍卖 土地拍卖资金解决安置房建设及产业启动资金来源 若采用该模式，可一步解决当前安置资金问题，不必承担自我开发风险，但困难在于申请政策支持和寻找挂钩项目 随着昆明池成熟，本项目将无缘分享土地持续增值，不能获得长期利益最大 项目区位条件较差，土地指标充足但价值较低，一二级开发难度大 另一方面是所在区县城镇土地价值高，但建设用地指标不足，制约产业发展 通过指标拍卖可获得较高收入 适用条件 操作流程/要点 对本项目的启发 模式1：通过土地使用权就地流转实现城镇化——成都龙华；北京蔡家洼。就地城镇化 模式2：通过增减挂钩转让指标实现城镇化——成都大兰；西安高陵东樊。异地城镇化、就地城镇化 模式3：通过联建和公益帮扶实现城镇化——成都三圣乡；杭州联众。就地城镇化 根据运作机制和启动资金来源不同，国内形成了三种类型的城镇化模式…… 杭州 联众:通过与村民和村集体合作，由其出资、村民或集体出地，联合建农家乐、乡村酒店、田园居所，带动新村建设 联众通过与村民或村集体合作，对乡村闲置资产、景区酒店等传统产业资源进行整合，新建服务平台； 在全国多个风景名胜附近建立度假村，形成乡村休闲度假连锁体系，以会员、分时的方式向城市居民提供度假服务。 经营方式：客户办理度假卡可享受在全国各地酒店和度假村的入住权；或购买某处公寓的30年使用权； 营销方式：通过组织旅游团，在游览中建立信任，这种方式的下单率可达90%以上； 盈利途径：主要通过客户在酒店的消费实现利润。 模式3：通过联建和公益帮扶实现城镇化 在景区周边，利用农民现状宅基地，以BOT融资模式（建设-运营-归还）建设集农民住宅功能的乡村酒店 在景区周边村落选址 对村民原房屋拆迁，新建四层小楼(经营前给农民支付保证金) 经营期间村民提供服务，领取工资。 一层村民自住，2-4层企业有30年经营权，村民有所有权 30年后返还村民 30年使用权一次性出售给游客(城里人) 选址 建设 经营 归还 政府投入基础设施与政策支持 村民自住 客栈 同样以BOT融资模式与