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城市规划和房地产开发矛盾和统一 　　中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号： 改革开放以来，房地产开发对促进城市社会经济发展、改善城市景观面貌提高居住环境质量、促进城市化的发展做出了积极贡献。在城市房地产开发过程中，高标准、高起点编制的城市规划对房地产开发的宏观调控，保证了城市发展与房地产开发的高度统一。但城市规划与房地产开发因其着眼点的差异而充满着矛盾。理论上，城市规划与房地产开发应该是协调共生的关系。但实际与之相差甚远，表现为城市规划不能对房地产开发进行有效管理、宏观调控和正确引导；房地产开发不遵守城市规划等严重现象，从而导致规划失控对城市建设与发展造成严重影响。 1.两者的关系及共同存在的矛盾 1.1.城市规划与房地产开发应相辅相成 城市规划与房地产开发虽然内涵不同，但关系密切。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和开发经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。只有科学规划，才能正确地指导城市建设和管理，有效地提高城市的经济效益、社会效益和环境效益。房地产开发是按城市规划和社会经济发展的需要，对土地和地上建筑物构筑物及城市基础设施等进行开发的建设和经营管理的一项综合性社会活动房地产开发是国民经济的重要产业之一，可以带动相关产业的发展，产生了连锁增长效益，拉动国民经济的增长。 1.2城市规划与房地产开发的矛盾 1.2.1开发规模过大，空置房过多。目前各大城市都在忙于新区开发、设大学城、经济技术开发区等，使得各区的商品房数量急剧上升，同时由于基础设施很难跟上以及房价的过高与消费水平的不足，而造成各大城市商品房空置率达15%，已达国际公认的警戒线水平。 1.2.2 房地产片面追求高额利润和容积率。房产开发商以底容积率获取土地使用权后，通过各种渠道，再把容积率提高，加大开发强度，从中获取高额利润。近年来，部分房地产项目能够从环境入手，营造高水平的居住环境，取得了较好的综合效益，但存在的问题是过分注重整体风貌上的高、大、洋和欧陆风格，没有地域环境入手，营造适合本城市自然环境和文化环境。 1.2.3景观风貌特色在逐渐消失体现在：绿色空间不断被蚕食，文物及历史文化环境与房地产开发没有很好地结合，历史建筑及环境受到危害，古建筑与周围环境难以协调等方面。城市发展建设中出现文物建筑被拆除、文物建筑孤立存在、传统街区荡然无存、生态环境严重失调、城市景观风貌特色难以为继的局面。 1.2.4影响着城市建设的质量的问题：一是没有编制控制性详细规划的土地就出让给开发商。二是城市规划缺乏透明度，市民知情少，一些大型基础设施建设缺乏远景规划，不确定因素多。三是居住人口结构不均衡，素质不高。 1.3. 矛盾的解决措施 我国城市规划与房地产开发过程中出现的问题，究其原因是由于现有城市规划自身的弱点，即以物质形体规划为主的指导思想和规划任务来源于行政指令以及规划实施过程中的多方信息交流阻滞造成的。城市土地有偿使用和房地产开发在通过市场经济机制对城市布局结构进行调整和资源优化配置的过程中，要求现有的城市规划必须转变思想，适应市场经济论与方法，为房地产开发顺利持续发展创造条件和保驾护航。规划既要符合国家管理的意图，达到社会效益、生态效益和经济效益的统一，又要满足开发建设的需求。所以，协调城市规划与房地产开发的关系，结合我国规划与房地产开发的发展阶段特征和趋势来说，可以从以下方面入手。 1.3.1完善法制建设，强化城市规划对房地产开发的管理 目前，我国城市规划大多以终极的理性规划方式为主，难以面对现实中的冲突。规划只是政府部门的政绩与形式，在具体的实施管理中也缺乏相关的法制依据有效保障规划的实施。所以，我国需要以《城市规划法》为基本依据，建立健全的规划实施办法和监督办法以及区域性技术规范和地方法规，增强城市规划对房地产开发中的风险和不确定性的适应性，提高城市规划的服务意识，调节房地产开发与城市规划的互动关系，以完整的责权约束机制和广泛的监督机制保障规划实施中的强制性，以超前意识指导和引导房地产开发的投资方向、策略促进房地产业健康发展，保障规划实施中的持续效应。完善城市规划的监管体系。建议由上级城市规划职能部门和政府监察部门共同组成监督管理机构，负责行政纠正、处理下级违反城市规划的事件，对严重违规的当事人应给予行政处分乃至追究法律责任。同时，强化人民代表大会对同级政府的监督，建立听证制度。另外，还要充分发挥舆论监督的作用。随着城市规划管理法制的不断民主化，未来的舆论既有监督的功能，也将发挥宣传规划、支持规划、普及规划的积极作用。 1.3.2城市规划要兼顾房地产开发商的利益，增强规划的弹性和应变能力。 随着中