第二讲 房地产开发的基本知识.ppt

房地产开发与经营 专 业：工程管理 学 生： 2009级 教 师： 毕琼媛 专题2：房地产开发的基本知识 内容提示： 1、房地产项目的类型； 房地产开发的基本流程； 2、房地产开发企业；结构与制度； 3、房地产企业人力资源管理；（研讨） 目标要求： 熟悉房地产项目类型；掌握房地产开发的基本流程；了解房地产企业机构及制度；熟悉房地产企业人力资源管理方法。 地产故事： 某知名地产家的成功历程；某知名楼盘的成功开发经验；知名地产企业的经典管理理念；（由学生准备：三选一） 一、房地产项目的类型 按不同的分类标准和角度，有很多房地产项目类型，例如： 1）按开发范畴分类： 按开发的时间不同，分为初次开发和再次开发； 按开发的内容不同，分为外延式开发和内涵式开发； 按开发的规模不同，分为单项开发、综合开发等。 2）按经营范畴分类： 按经营对象的划分，分为地产经营和房产经营； 按经营规模和方式划分，分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等； 按活动发生的过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。 房地产开发项目的流程 1、参考教材23页流程图。 2、各个阶段的主要工作；（熟悉） 3、各工作的注意事项；（了解） 4、实践中，开发流程的不同。（调研，观点） 市场研究、开发场地选择 拟定开发项目 经济、社会、环境效益分析 决 策 阶 段 开发公司、 合作对象、 咨询部门 立项、申请购置开发场地 委托规划、设计 筹集开发资金 申请建设工程规划许可证 拆迁、安置、清场 项 目 报 批 与 前 期 工 作 阶 段 市规划局、国土局、 房管局、发改委等 规划、勘察、设计单位、 规划局 建设单位、有关金融机构 规划局 住户、派出所、 有关管理单位 招标、投标、发包项目 现场三通一平、施工准备 施工的组织管理与控制 竣工验收、交付使用 建 设 实 施 阶 段 建设部门、施工企业 建设单位、施工企业 建设单位、监理公司 规划局、房管局、 工程质量管理部门 制定销售、租赁计划、 宣传、广告 销 售 出 租 服 务 阶 段 传媒机构 房管局、银行、 物价局、签约双方 物业管理公司、 派出所、工商局 商品房销售、签约、 公证、付款 小区管理、经营、服务 二、房地产开发企业 1、概念、特征 ： 概念： 房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。 特征： 房地产企业具有较强的地域属性； 开发与经营涉及到的主体较多，资金较大； 服务性和不完全竞争性； 房地产企业存在专业化和综合化发展趋势。 2、房地产企业类型： 常采用的分类方式：（按企业功能来分）。 1）房地产开发企业 专门从事土地和城市基础设施开发的企业； 专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业； 房地产综合开发经营企业。 2）房地产中介服务企业 房地产咨询服务企业； 房地产估价服务企业； 房地产经纪服务企业。 3）物业管理企业 注意：房地产企业的资质要求。 常见的房地产 企业 组织结构设计 一般组织结构 现代组织结构设计 直线制组织结构 职能制组织结构 直线职能制结构 事业部制组织结构 矩阵型组织结构 团队结构 虚拟结构 无边界组织 3、房地产企业组织形式（熟悉） 教材34页，注意各类型的优缺点、适用情况。 4、房地产企业的要素管理 1）房地产企业的战略资源（竞争力）； 2）核心能力 ； 教材32页，注意分析如何增强企业核心竞争力。 3 、分析房地产开发价值链 ，优化公司组织架构 （1）资本流向图： 资本 土地 项目 项目开发 资本增值 项目销售 （2）房地产开发的整个流程 ，以及开发过程中相关工作对项 目利润的影响，也可以通过下面这个价值链模型来简要分析： 项 目 拓 展 项 目 论 证 项 目 设 计 采 购 工 程 销 售 客 服 管 理 物 业 管 理 成本管理 注意：越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！ 价值链中段是整