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我国商品住房价格规制效果和完善途径探究 　　【摘 要】商品住房市场在国民经济和人民生活中占有重要地位，且有垄断的性质。近年来商品住房市场价格的过快上涨显示出了市场调控的失灵，为此需要进行价格规制矫正市场配置的失灵。文章在综述国内外研究后，论证了对商品住房市场进行价格规制的必要性，找出了价格规制的理论依据并列举了价格规制的手段。在此基础上着重分析了我国本轮房地产市场调控中对商品住房价格规制的政策及其效果，并提出了完善和改进的建议。 【关键词】商品住房；价格规制；效果；市场调控 1、商品住房价格规制的必要性 价格规制，就是政府从资源有效配置出发，对于价格水平和价格体系进行规制。价格规制的目的是在一定程度上恢复价格的本性，能够确实反映资源的稀缺程度，使其能够成为真正的激励因素，成为沟通经济活动参与者信息的有效方式，并切实反映市场关系。 我国现阶段房地产市场与经济学理论中垄断市场的特征吻合，且呈现垄断性不断增强的趋势。总体来说，我国商品住宅产业的市场结构实际上是区域性的寡头垄断，这是商品住宅市场的特殊性质。 商品住房市场市场调节失灵是政府采取价格规制的前提。 商品住房市场作为垄断市场，存在市场调节作用失灵的必然性。考虑当前我国的商品住房价格现状，表现出较明显的市场调节失灵。从2001年以来，我国商品住房的房价收入比持续保持在6以上，最高达到8.03，说明商品住房价格持续不合理。市场调节已无法稳定房价，政府需要采取措施，规制暴涨房价，使其恢复正常。 综合来说，商品住房市场的垄断性，商品住房价格的重大影响作用和目前明显失控的价格都表明，对商品住房市场进行价格规制是必要的。 2、商品住房价格规制效果分析 由于2006年以来中国商品住宅市场价格的持续过快上涨，2009年开始政府开始了最为严格的一轮市场调控，多种手段并举，目前来看亦取得了一定效果。 2.1直接规制 近几年，保障房建设规模迅速增加，2009年计划建设387万套，2010年为580万套，而2011年增加到1000万套。2011年，在《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出，未来5年，我国将开工建设3600万套保障房，使保障性住房的覆盖率达到20%，预期可以解决一部分低收入人群的住房问题。 对于控制住房价格过快上涨，限制价格是最直接有效的措施。2011年初制定的“国八条”首次提出房价控制目标，要求各地根据当地经济发展和居民收入情况，合理确定本地区年度新建住房的价格控制目标。一部分城市通过同类楼盘对比限制销售价格，而也有城市直接提出统一的价格上限。 2.2间接规制 2.2.1限购政策 中央在2010年4月“国十条”中首次提出地方政府可根据实际情况采取临时限购措施； 2011年中央加大力度，“国八条”明确列出必须限购的城市和限购条件，7月限购范围扩大到地级县级城市，限购进一步扩容。严厉的限购条件，抑制了不合理的需求，助力了商品住房价格调控效果初现。 2.2.2税收手段 2011年1月27日，财政部发通知，将购买不足5年的普通住宅对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收，进一步打击炒房行为。 紧随“国八条”之后，2011年1月27日，上海、重庆1月起开始实施房产税改革试点。虽然当前房产税征收的范围较小，短期内影响有限，但从长远看，有利于正确引导住房消费，有效配置房地产资源。 2.2.3货币政策紧缩 2011年，央行3次加息，6次上调存款准备金率，使银行更多资金被冻结，银行信贷难度进一步加剧。对银行资金需求量大、依赖严重的房地产业融资渠道由此受阻，资金开始出现短缺，商品住房开发项目开始减少。 2.3商品住房价格规制效果 史上最严厉的商品住房市场规制政策出台以来，取得了明显的效果，不合理的住房价格开始回归。至2012年1月，全国70个大中城市新建商品住房价格首次全部止涨，2010年以来的百城住宅均价出现明显的涨幅减小，逐步下降的趋势。住宅市场也表现出较明显的价格继续下跌的预期。这些都说明以上实际应用的商品住房价格规制手段有明确的效果。2012年，中央表示坚持房地产市场调控不放松，相信这些手段会继续对市场失灵起到规制作用，或者会有更多的措施参与到规制中。 3、商品住房价格规制途径的完善分析 3.1现行价格规制手段的弊端 由于在住宅交易过程中存在严重的信息不对称问题，政府应该承担的监督职能却没履行，对住宅市场信息不对称问题没有实行有效监管，导致住宅市场上消费者一直是被动接受者，而房地产商凭借自身掌握的充足信息而任意哄抬价格，必然造成房价的过度和不合理上涨。 政府为了抑制日益高涨的房价，出台了一系列压抑住宅需求的政策，如限购限贷等，以图降