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新形势下中国房地产税改革 　　【摘要】十二届全国人大二次会议房地产税改革成为最热门话题之一。近几年政府在土地增值税和房产税两税上采取了一些改革措施，产生了一定作用，但房地产市场还需要政府的进一步改革来规范。本文探讨了在新形势下房地产税现存的问题，主要是对其征税对象、土地出让金问题、“重流转，轻保有”现象和政府“双轨制”下保障性住房问题的研究，提出房地产税改革的方向。 【关键词】房地产税改革 地方税 土地出让金 双轨制 一、中国房地产税现状分析 （一）当前中国房地产税制概况 首先，房地产税在地方财政收入中占比偏小。这几项税收加起来共占地方财政收入的15.66%，比例较小。政府利用税收手段对我国房地产业的调控作用有限。 第二，轻保有，重流转。我国现行房地产税税负在三个环节中分布不均衡，开发和流转环节的税负较重，保有环节税负较轻。房地产投资者购买房地产后闲置的成本低，真正有消费需求的人买不到房，导致价格进一步上涨。 第三，房地产所涉及的费重税轻。中国涉及到房地产的费用共有57项，税费占房价的30%-40%，还不算土地出让金，其中税只占有一小部分，相关费用占比很大。过重的收费增加购房者的购房负担，增加了纳税人生活成本，加大了中央对地方财政和税收的监管难度。 第四，重复征税的现象比较严重。房地产税涉及到的各税种在分类上看似独立的，但是其实他们存在内在的相关性，就可能造成重复征税现象的出现。 （二）中国房地产税是否应该开征 针对目前我国房地产所面临的诸多的问题，房地产税应该开征，只是开征的条件还不完全成熟，还处在探索阶段。 正面效应：第一，解决房地产行业相关税收现存的一些问题，可以对房地产税的组成税种和比例进行合适的选择，增加保有环节的税负，简化土地取得和房地产流转环节的税收，解决房地产税重复征税的问题。第二，有效缓解直接税和间接税比例失衡的状况，增加直接税比重。目前我国以流转税为主，改革方向是以直接税为主。直接税主要纳入考虑的有企业所得税、个人所得税和房地产税。中国的企业所得税已经比较稳定，没有多大的提升的空间。虽然个税改革空间较大，但其改革面临较多问题，阻力比较大，短期内改革无法实现。因此房地产税改革是增加直接税比重的最重要税种。第三，缓解地方财权与事权不匹配，构建更加完善和有效的地方财政体系。由于地方事权和财权失衡，导致地方财政紧张，形成了特有的地方土地财政。房地产税作为地方税的重要组成部分，能够稳定地增加地方财政收入，提高地方政府的积极性和公共财政的效率。第四，还能以实际行动表明政府调控房价的决心，稳定人们的心理。 二、中国房地产税开征面临的问题 （一）地产和房产是否应该分开计征 我国目前将房产和地产分开计算和征税，土地出让时会征收土地出让金，这是对土地资源占用所征收的费用，和房地产税是分开计算的，在我国房产和地产若分开征税面临着一定的核算和征管难度，并且可能出现重复征税的现象，不利于我国简化税制、合理征税的目标，因此房产和地产应该合并征收。 （二）土地出让金的问题 房地产税具有之前谈到的诸多开征的利处，不能否认其开征的必要性，但土地是国家稀缺资源，从国家获取土地应该支付相应的出纳金，土地出让金和房地产税同时存在时，土地出让金一次性支付50-70年的费用，包括土地价值和之后年限占用该土地资源的价值，税负过重且不公平。建议将土地出让金中包含的土地的资源占用费改成按年度收取租金，降低房地产开发商的税负，将一部分税负转移到之后的房屋使用者身上，降低房屋购买价格，符合“谁收益、谁纳税”的原则。 （三）房地产的“双轨制”调控 双轨制指由商品房和保障房形成的保障轨和市场轨双轨。市场轨是房地产在市场供需作用下的房价等的变化情况，我国目前没有完全放开房价任其自由发展，因此出现了保障轨，即保障房、廉租房等的出现，缓解了房地产市场需求不断上升造成房地产市场泡沫的加剧现象。政府主要在保障轨上起到关键的引导作用，使得市场轨和保障轨齐头并进，改革和完善房产税，让税收手段在双轨制的进程中发挥一定的作用。 四、房地产税的未来改革方向 结合我国税收改革和国家发展现状，房地产税的改革方向如下： （1）改变“重流转，轻保有”的现状。应将房地产税主要转向保有环节，目前保有环节最重要的是房产税，居民用房产税正在试点，其能够增加房屋保有环节的税负，有效控制房地产的需求，在全国范围内最终是会全面推开的。房产税的推行会执行累进税制度，分产品、数量、价值与实际功能需求进行不同的征税，以达到缩小社会贫富差距，促进社会公平的作用。 （2）房地产相关税收的改革不是局部改革，而是将房地产行业相关的税种进行重新整合征统一的“房地产税”，实现调节社会贫富差距，促进社