公寓式酒店项目策划.docVIP

前 言 很荣幸受公司或房地产开发有限公司邀请，本着资源共享、交流合作的原则，根据目前的市场调查情况，本项目地段本身的特点，我公司项目小组深入细致研究分析，经过独具匠心的策划，把该项目暂定名为“名人家园”，以下简称“项目”，就此发表关于项目定位、企划行销、售后服务等方面的见解和建议，以期共同探讨。但愿我们辛勤的劳动和智慧，能换来你们丰硕的收益。 本项目策划报告将从以下几个方面对此进行分析和阐述：第一部分—项目调查分析；第二部分—项目定位；第三部分—项目行销建议；第四部分—项目售后服务建议。 目 录 第一部分 项目调查分析 第二部分 项目定位 第三部分 项目行销建议 第四部分 项目售后服务建议 产品理念： 第一部分 项目调查分析 （一）房地产总体状况 2004年房地产价格同比上涨了13％，其中住宅价格上涨11％。房地产价格的较快上涨暴露出的正是房地产市场供求的新矛盾：2004年，全国房产销售面积同比增长19％（其中商品住宅销售同比增长30％），大大快于竣工面积9.5％的增长速度，表明在宏观调控措施相继发生作用后，市场需求仍然比较强劲。在宏观调控措施和市场自调节的双重作用下，第四季度房地产投资和需求的增长幅度平稳回落，供求关系得以改善，但房产价格仍上涨，全年的平均涨幅更远远高于上年4.75％的上涨幅度，房地产市场呈现出如下特点： 1、房地产市场井喷式需求将向常量需求转化 业内专家认为在提倡科学发展观的今天，类似前些年由于城市大规模开发与拆迁促发的房地产繁荣景象已经不复存在，房地产井喷式需求将转化为常量需求。预计2005年房地产投资将比2004年有所下降，增长率为15%-18%之间。 2、房地产企业将进入质量和品牌成长时期 根据商品房成交结构和分布分析，商品房全部适销阶段已经完全成为过去，而品牌产品和品牌开发商已经开始闪现。据专家预测，2005年有20%开发商的产品依然是非常畅销，并且他们产品的价格依然会有上涨空间。中国房地产的空置房率将表现为结构化和差异化的特征，而房地产产品和品牌将呈现集中化的倾向。 3、房地产行业形象再造是企业生存的关键 随着房地产行业快速发展，房地产行业消费者投诉数量一直处于居高不下的状况。房地产开发商和运营商在事业极大发展同时，却没有得到相应多的社会和消费者的尊重。专家们认为在即将来到的房地产调整期中，房地产行业消费者形象再造将凸显其重要性和紧迫性，它是房地产行业是否能够继续健康发展的关键，也是房地产企业是否能够在竞争中生存的决定因素。 4、未来房产市场潜在需求依然旺盛 从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55-60％，城镇居民将增长到８亿至8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口 需要解决住房问题。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。国家发改委在近期一份有关房地产行业的报告中预测：在未来几年里，住宅开发将呈下降趋势，办公楼、商铺、休闲地产等商用物业开发将升温。 随着住宅开发竞争加剧，利润减薄，风险加大，国内地产商进入一个战略重新定位阶段，相当多的公司开始选择进入新兴领域，开发有市场前景的新产品。 二 烟台房地产市场调查分析 （一）烟台房地产综述 烟台作为全国首批14个沿海开放城市之一，从战略上重视对外开放，全面提高对外开放水平，最大限度地融入全球资源和市场体系，充分发挥区位、基础设施、资源、产业和人缘优势在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下，市房地产开发投资呈现出良性发展态势，基本形成投资、开发、销售的良性循环 2004年，烟台市房屋销售价格上升6.1%，比2003年涨幅高出3.9个百分点，这是自2001年以来涨幅最高的年份。 2004年烟台市房地产施工面积突破800万平方米，竣工面积390万平方米，实现商品房销售面积达400万平方米，销售面积首次超过竣工面积。从全年房屋销售价格走势情况看，一季度比同期上升4.6%，二季度上升6.2%，三季度上升7.0%，四季度上升6.7%，全年呈平稳上升态势。 小结： 2004年市政府加大了城市建设力度，市民的生存环境明显改善。2005年，烟台市房地产业将继续保持快速增长的态势，房地产价格稳步攀升的格局不会改变。有关人员分析，2004年，烟台市荣获“最佳中国魅力城市”、“中国人居环境奖”等荣誉称号，2005年，良好的投资环境、居住环境将会吸引更多的外来人口，使得房屋需求量增加。而且，随着