焦化厂第二阶段报告(房地产定位改造).pptx

2011年2月;目 录;;; ;;项目功能定位及功能关系;项目整体调整;首期进场物业适宜度分析;03地块功能调整;功能布局;物业功能;项目建筑风格建议; 在创意办公区，可利用融合后工业文化，营造出一个呈现出鲜明的后工业时代特色的新型工作、生活空间。;;利用城市稀缺资源水资源，商业区的公共区域设计将注重水资源的利用，通过商业与水景观的紧密结合打造亲水特色商业。;公共空间特色及亮点;公共空间特色及亮点;公共空间特色及亮点;总体定位;;项目核心卖点梳理;项目核心卖点梳理;项目核心卖点梳理;项目核心卖点梳理;;首期开发03地块的原因 项目自身限制条件和市场空间综合决定;本项目可能吸引的行业;目标客户企业现状 ;目标客户定位 ;案例借鉴;案例借鉴 — 经开国际企业大道;案例借鉴 — 经开国际企业大道;案例借鉴 — 北京LINK;;A组团;案例借鉴— 小结;03地块办公物业详细定位;物业功能配比建议;03地块办公物业详细定位;03地块办公物业详细定位;以8x9为标准单元，以不同功能需求进行模式组合，同时满足定制化需求。 挑高大堂，显示项目档次和形象，建议在临化工路3栋楼着重布置。 每个楼栋配置2-3个电梯，保证乘坐时间。;03地块办公物业详细定位;租金价格建议;写字楼建筑设计建议;共享大堂：同一个独栋写字楼内部几家企业共享一个大堂，楼高2层，与中心花园的景观相互融合。通过共享大堂，可进入企业专属的前台区域，并通过企业专属电梯抵达各办公楼层。;写字楼公共空间设计;注重细节打造，提升项目档次，注重项目自身生态和绿化的打造。;;03地块商业详细定位;03地块商业详细定位;03地块商业详细定位;03地块商业详细定位;在沿化工路一侧设置超市、银行、中餐厅和商务配套设施，在沿公园一侧独立的两层商铺可设置一家大型中高档餐饮和主题餐厅、咖啡厅等特色商业业态。 同时利用沿公园的景观可视性，吸引外部人流进入本项目，提高在本项目停留时间。 ;03地块商业详细定位;租金价格建议 与目前周边商业租金相似;;一期;;;办公物业租金预测;办公物业租金预测;办公物业租金及入住率预测;各物业租金及入住率预??;酒店物业租金预测;;03号地块20年动态财务分析;03号地块20年动态财务分析;税务支出假设;03地块总建筑面积127.500平米,开发周期为3年,假定2011年开始开发,2013年底全部竣工入市。;03号地块20年动态财务分析;项目投资估算;项目投资进度;03号地块20年动态财务分析;03号地块20年动态财务分析;03号地块20年动态财务分析;03号地块20年动态财务分析;20年动态财务分析小结;03号地块20年动态财务分析;其他收入;职工再就业在本项目的解决;DTZ戴德梁行