浅议高房价给中国带来风险和应对措施.docVIP

浅议高房价给中国带来风险和应对措施 　　摘要：然而现今的高房价就是套在普通百姓生活和精神上的绳索越勒越紧，使大家精神紧张、抱怨不断；就是套在政府身上的铰索，越调越紧，使政府对开发商言听计从；就是吸附在中国经济身上的蚂蟥越挣扎越痛苦，不仅成为制约中国经济发展的毒瘤，同时也制约了整个房地产行业的健康有序的发展。 关键词：房地产业，投资风险，泡沫，房地产泡沫指数 中图分类号：F293.33文献标识码： A 2008年9月美国金融危机爆发，中国对外出口遭受了史上最严重的衰退，同时对于粗放式的经济增长模式造成了巨大的冲击。世界各国受到金融危机影响的，失业率上升、出口贸易严重下滑、房地产市场暴跌。而中国却独善其身，实施了令世界震惊的积极财政政策和与之相匹配的超级宽松货币政策，与此同时大力扶植房地产业，地方政府的土地财政，从而形成了当今全球规模最大的资产泡沫。然而现今的高房价就是套在普通百姓生活和精神上的绳索越勒越紧，使大家精神紧张、抱怨不断；就是套在政府身上的铰索，越调越紧，使政府对开发商言听计从；就是吸附在中国经济身上的蚂蟥越挣扎越痛苦，不仅成为制约中国经济发展的毒瘤，同时也制约了整个房地产行业的健康有序的发展。高房价已俨然成为全国人民关注的焦点。 中国城市高房价的特殊形成机制 中国是一个发展中的国家，正出于市场化改革的探索当中，而房地产作为中国市场化改革最早试水的领域 一定程度上克服了房屋实物分配中的不公平问题，而且解决了困扰城市居民几十年的房屋问题。 一、招拍挂方式配置土地资源拉动的投资增长。 土地批租只不过是转让了70年的土地使用权 房地产土地政策有三个问题值得探讨。转让的是土地使用权目前收取的房价实际上属于地租性质 一次性收取70年的地租就是不合理。把未来各界政府的收入弄到当期来用，容易导致地方政府的短期行为。由于土地制度上欠缺研究，促使某些地方政府迫不及待地大规模批租土地，大兴土木，大局拆迁。土地出让就能收钱，于此同时地方的收入增加了，政绩也就提高了，这是房地产市场混乱的一个根源。 二、垄断的建设开发体制 在中国城市政府严格限制居民个人和集体自住建房，禁止非开发企业建设开发住房，而将权力拱手赋予房地产开发商。开发商则利用自身的优势垄断经营，其后果可想而知，最终买单的还是广大的消费者。 三、房地产的投机和腐败因素 高房价所形成的在地方政府，房地产开发商，建筑商，建筑材料商等环节之间的共同利益。地方政府的一定程度纵容，开发商的高昂“公关”成本，这样权钱交易的利益联系，最终必然增加房产开发的成本，推动价格上涨。 高房价带来的经济危害 #160;#160;#160;一、高房价影响居民生活，成为扩大内需的最大障碍 房价的高涨，带来土地开发的热情，带来投资的上升，拉动了经济的增长。但在经济与民生日益分化的今天，高房价的挤出效应，却成为制约城市居民消费的最大障碍。高房价下，为了一套住房，大多数购房者背上了沉重的债务负担，他们只能省吃俭用、压缩消费。这给我国当前最为急迫的启动需内，带来了严重的负面影响。 二、高房价导致大量企业不务正业，失去产业可持续发展的基础 #160;#160;#160;房地产市场的热度反映在土地市场上，是房地产企业拿地的热情不断高涨，各地“地王”频现。在各地土地拍卖中的举牌者，几乎都是上市公司或其控股公司，其中不乏石化、纺织企业、制药企业等非房地产企业高价举牌土地市场。例如中化集团、中电集团、联想控股、海尔集团、海信集团、国美电器等都大举进入房地产市场，表明大量实体经济企业为寻求利润开始投向利润高、技术门槛低的房地产“赌博”市场，这如何能提高我国的企业自主创新能力和国际竞争力呢？ #160;#160;#160; 三、高房价使银行金融风险同步提高 #160;近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。2009年房地产开发企业资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。两项相加达19696亿元，约占全年新增贷款9.59万亿元的20%。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，隐藏着巨大风险。如果加上与地价有关的资产抵押部分，目前全国银行房地产贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行风险同房价上涨成正比例增加；一旦房价下降，中国式“次贷危机”很难避免。 日本，曾经以令人惊讶的年增长率保持了数十年的增长，在20世纪80年代当时被许多分析人士和学者预期将在不久后超越美国成为世界上规模最大的经济体，但从1991年起，日本