昆山市城市研究报告.ppt

南部板块（四月）在售楼盘咨询 目前该板块多层和小高层的均价在2000-3000元/平米之间，别墅项目的在售均价在5000-6000元/平米之间，同时市场上也出现了如耀江·淀湖桃园一类的单价近万元的别墅项目。而商铺的售价一般在4500元/平米，也有财富周庄这类售价近万元的商铺。 欧陆风格与海派风格相结合将成为淀山湖镇区的“主基调”，目前新建和在建的市政配套设施大量应用仿欧式的建筑风格。 西部板块（四月）在售楼盘咨询 目前该板块有一定量的别墅项目，销售均价在5500-7000元/平米之间，而多层、小高层的单价一般在3000-4000元/平米之间。 目前西部体育中心正在建设中，预计未来可以作为提升周边楼盘价值的一大买点。 北部板块（四月）在售楼盘咨询 目前该板块的多层和小高层的销售均价在3000-4000元/平米之间，有少量在4000元/平米以上，而别墅单价在5000元/平米左右，也有如花都艺墅这样买到6000元/平米以上相对高价的别墅。 近几年昆山新上市的项目中出现了社区商业这种在昆山市场上还较新的物业类型。据不完全统计，昆山目前的在售楼盘中含有商铺约有35个，再售商铺的套数5500套左右。 就在售商铺的分布来看，各个板块中，西部分布最少，据统计，在售商铺只有马鞍山步行街和星海大厦。而从统计的套数来看，商铺总数南部和东部最多，社区商铺东部最多，纯商铺南部最多。目前的供应量来看，同是南部和东部的可售套数最多。  昆山市商业一级市场概况 社区商铺：是指位于住宅社区内的商用铺位，主要以经营日常生活用品及相关服务为主，通常以1-3层商业楼、建筑底层或商业用途裙楼的形式。经营一些诸如中小型超市、餐厅、酒吧、便利店、药店、幼儿园等与社区居民休戚相关的商铺。此类商铺具有投资小、风险低、容易出租转让等物点，是中小投资者首选的投资项目。 昆山市写字楼分布概况 目前昆山的写字楼分布，主要集中在这几块： 市区：注定的优势 中心城区这里的写字楼可谓占尽了地段的优势。老城区的写字楼有这样的特点：很多都是由市场引发相关的需求，然后才出现的，所以不少是改建楼，像新百商务会馆、诚泰商务广场、名仕商务中心。这里的写字楼以私营企业、台商、企事业单位、日资企业居多。 开发区：规划体量大 这里的写字楼同样是交通方便，地段优越。同时，临近市政府、科博中心这些代表昆山形象的建筑，而且像银行、证券交易这样的这样的金融配套比较齐全，像创业大厦很多是政府机关单位整层租下。前进东路上，原兵希区域的东区城市副中心，位于昆山开发区东部，规划占地10平方公里，区域内将启动建设时代大厦、台协会大楼、商会大楼、行政办公楼、华东商贸城、总部基地等，从规划来看也有不少写字楼的推出量。 城南：产业、交通 双娇 城南写字楼的发展很大程度上和临近出口加工区有关，出口加工区主要发展出口加工贸易，主导产业是电子信息等高新技术产业，对写字楼有着一定的需求。交通的便利性的加强无疑对该地区写字楼的发展是一个很大的利好。 花桥：定位刺激需求 花桥，昆山市政府将花桥定位于昆山城市功能延伸区， 将花桥镇着力营造建设成昆山城市的一个商贸服务区， 它将为投资企业提供完善的商贸功能和服务体系。2000 年底，江苏省政府在花桥镇设立花桥国际商务城，以 “融入上海、面向世界、服务江苏”为发展目标，着力 构筑长三角首座一体化国际商务中心。于05年10月举行 奠基仪式的江苏花桥国际展览中心，规划中也有写字楼 项目。 市区 城南 开发区 花桥镇 昆山市写字楼简要分析 写字楼潜伏发展空间 除了以上提到的，西部的星海大厦也有写字楼项目。早年在昆山投资的台资企业，多集中为生产型企业，自建厂房与办公房，所以纯写字楼需求不足。随着近年经济形势发展与变化，投资昆山的企业逐渐呈多元化趋势，各类服务性中小企业的冒出；昆山经济的发展、城市的扩张、土地成本的增加，自建办公楼对于大部分中小公司而言，成本大幅增加。这些必将带动写字楼市场的需求，写字楼市场潜伏发展空间。 供应与需求 随着各地区经济的发展的特殊性，写字楼也应不同的需求而发展。但写字楼的需求速度相对住宅来说，会更慢一些，写字楼的需求和经济、产业结构息息相关，但经济的发展产业结构的调整会有一定的周期。目前来看，昆山写字楼的发展无疑是快速的。但就目前一些老的写字楼项目来看，较早的写字楼尚未达到理想的入住率，很多规划中的写字楼便如雨后春笋般涌出。 区 域 概 况 宏 观 经 济 分 析 区域发展状况及规划 房地产市场现状 昆 山 特 色 周庄镇旧名贞丰里。据史书记载，北宋元佑年间(公元1086年)，周迪功郎信奉佛教，将庄田20